ปัจจุบันจะเห็นธุรกิจอสังหาฯเติบโตอย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นห้างใหม่ หรือที่เห็นกันเยอะๆเลย คือ คอนโดที่ขึ้นกันเป็นดอกเห็ด หลายคนมีความกังวลว่าประเทศไทยจะเจอวิกฤต “ฟองสบู่อสังหา” อีกหรือเปล่า คอนโดที่ขึ้นมาเยอะแยะนี้จะมีคนอยู่จริงหรือ ? บทความนี้พี่ทุยจะมาเล่าให้ฟัง..
“ฟองสบู่อสังหา” เป็นอย่างไร ?
ในตลาดอสังหานั้นจะมีผู้ซื้อกับผู้ขาย ถ้าหากวันใดวันนึงความต้องการขายมีเพิ่มมากขึ้น แล้วความต้องการซื้อเพิ่มขึ้นไม่ทัน ก็จะทำให้สินค้านั้นๆราคาลดลงได้ ตัวอย่างที่ชัดๆเลย ก็คือ ราคาน้ำมันในช่วง 2-3 ปีที่แล้วที่กำลังผลิตเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล แต่ปริมาณการใช้น้ำมันเติบโตอย่างช้าๆไม่ทันกับปริมาณน้ำมันที่มีในตลาด ราคาน้ำมันจึงลดลงไปอย่างมาก เกิดเป็นวิกฤตราคาน้ำมัน ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรรมที่เกี่ยวข้องกับน้ำมันเป็นอย่างมาก
ในตลาดอสังหาก็เช่นกัน ทุกวันนี้ Supply หรือปริมาณคอนโดเพิ่มขึ้นเป็นอย่างมาก แต่ในอสังหานั้นต่างออกไปตรงที่มี Demand แท้และ Demand เทียมด้วย หากในอนาคต Demand หรือความต้องการในการซื้อเพิ่มไม่ทัน และมีการเก็งกำไร ราคาของอสังหาก็อาจสูงขึ้นจนห่างไกลมูลค่าที่แท้จริงไปอย่างมาก ส่งผลให้มีคนแห่ขายทำให้มีคอนโดว่างไม่มีคน หรือโครงการหมุนเงินไม่ทัน เป็นสาเหตุของการเกิดวิกฤตแล้วทำให้บริษัทที่เกี่ยวข้องไม่ว่าจะบริษัทอสังหา ผู้ซื้อ หรือแม้แต่ธนาคารที่ปล่อยกู้ก็อาจจะล้มกันเป็นโดมิโน่ได้
Demand แท้ กับ Demand เทียมต่างกันอย่างไร ?
Demand แท้ คือ ความต้องการซื้อเพื่อใช้อยู่อาศัย แต่ Demand เทียมนั้นเกิดจากความต้องการลงทุนหรือเก็งกำไร ซื้อคอนโดหวังให้ราคาขึ้นแล้วก็ปล่อยขาย ที่ถูกเรียกว่า Demand เทียมเพราะไม่มีการใช้จริง ถ้าเกิดวันนึงเกิดวิกฤตขึ้นมา แม้คนที่ซื้อเพื่ออยู่จะขาดทุนที่ซื้อแพง แต่เค้าก็จะไม่ค่อยได้รับผลกระทบเท่าไหร่เพราะไม่ว่าราคาจะเป็นยังไงก็ต้องใช้อยู่ดี แต่คนที่เก็งกำไรก็จะแห่กันขายใครช้าก็ยิ่งขาดทุนหนัก ซึ่งหากบางโครงการมี Demand ปลอมเยอะ เมื่อเกิดวิกฤตก็อาจจะทิ้งใบจอง หรือผ่อนมาครึ่งทางแล้วเลิกผ่อนต่อกลายเป็นหนี้เสีย ส่งผลกระทบกับทั้งโครงการ และธนาคาร
ตัวอย่างวิกฤต Subprime ในอเมริกา
ในสมัยนั้นอเมริกามีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ และสภาพคล่องในระบบสูงมาก ทำให้ธนาคารพยายามปล่อยกู้ให้มาก และการปล่อยกู้ก็อนุมัติง่ายมาก ถึงขั้นปล่อยกู้ Subprime Loan หรือการปล่อยกู้ให้กลุ่มคนที่ไม่มีคุณสมบัติครบถ้วนในการปล่อยกู้ ทำให้มีคนกู้ที่อาจจะไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ หรือคนธรรมดาที่ไม่ได้มีกำลังจ่ายจริงๆในอนาคตก็สามารถกู้ได้ สะสมมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง และในตอนนั้นราคาบ้านและที่ดินในอเมริกาก็ขึ้นอย่างต่อเนื่องจนไม่มีใครคิดว่าราคามันจะลงได้อย่างไร เมื่อทุกคนเห็นโอกาสใครกู้ได้ก็พยายามกู้ให้ได้หลายๆหลังจะได้กำไรจากราคาที่โตไปด้วย คนก็แย่งกันซื้อราคาก็ยิ่งสูงขึ้น บริษัทอสังหาก็สร้างบ้านกันยกใหญ่ ธนาคารก็รีบปล่อยกู้ เหตุการณ์นี้สร้างโอกาสให้คนเป็นจำนวนมาก ทุกอย่างเหมือนจะไปด้วยดี.. จนกระทั่งทุกอย่างเริ่มอิ่มตัว บ้านและโครงการต่างๆเริ่มมากเกินไป พอคนซื้อเริ่มไม่มี ทุกอย่างก็เริ่มชะงัก เนื่องจากดอกเบี้ย Subprime Loan เป็นรูปแบบลอยตัว เมื่อถึงวันที่ดอกเบี้ยขึ้น คนกลุ่มนี้ก็ผ่อนไม่ไหว คนก็เบี้ยวหนี้กันหมด ทิ้งบ้านเกิดเป็นหนี้เสียมหาศาลกระทบธนาคาร ราคาบ้านก็ดำดิ่งลงในทันที จนธนาคารใหญ่ Lehman Brothers ต้องประกาศล้มละลาย และก่อนที่ธนาคารอื่นๆจะล้มกันเป็นทอดๆ Fed ธนาคารกลางสหรัฐก็เข้าไปอุ้ม Lehman Brothers ไว้เพื่อไม่ให้ทุกอย่างพังไปกว่านี้
จำนวนคนที่ผ่อนบ้าน คอนโดพร้อมกันหลายหลังในไทย เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ข้อมูลจากธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า จำนวนคนที่ผ่อนบ้านและคอนโดมีการเติบโตเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง จากปี 2556 ที่มีผู้กู้ใหม่ไม่ถึง 15% ที่ผ่อนบ้านเกิน 1 หลัง เพิ่มเป็น 20% ในปี 2560 และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งแสดงให้เห็นว่า Demand เทียมมีการเพิ่มขึ้นทุกปี เพราะบ้านหรือคอนโดที่กู้มักจะเป็นเพียงหลังเดียวที่ใช้เพื่อที่อยู่อาศัยจริง จึงเป็นสัญญานอันตรายที่บอกถึงการเก็งกำไรและการเพิ่มขึ้นของ Demand เทียม
แล้วแบงก์ชาติของไทย จะต้องใช้มาตรการอะไร ?
เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยเห็นถึงแนวโน้มที่อาจเกิดปัญหาในอนาคต จึงได้มีการวางแผนสร้างนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยแนวโน้มที่น่าจะเกิดขึ้นอนาคต มีดังนี้
กำหนดให้มีการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับการกู้หลังที่ 2 ขึ้นไป (บังคับเฉพาะการกู้ใหม่) เสนอให้มีการวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกันนับรวมเงินกู้ประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวณสินเชื่อ โดยรวม เงินกู้เพื่อซื้อบ้าน + สินเชื่อส่วนบุคคล + สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต + สินเชื่อเพื่อการปรับปรุงต่อเติม/ซ่อมแซม
โดยคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เม.ย. 62 เป็นต้นไป เฉพาะการขอกู้ใหม่
มาตรการนี้เป็นประโยชน์กับใคร ?
มาตรการนี้จะช่วยลด Demand เทียม และลดโอกาสที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเร็วเกินไป และเป็นประโยชน์ต่อ
ผู้ซื้ออยู่อาศัยจริง – ได้ราคาที่เหมาะสม และกู้ในระดับที่ผ่อนชำระไหวผู้กู้ซื้อเพื่อลงทุน – ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำกว่าที่ควร และลดโอกาสที่จะได้รับผลกระทบจากการปรับตัวลงของราคาอสังหาผู้ประกอบการอสังหา – สามารถวางแผนลงทุนได้อย่างเหมาะสมและลดความเสี่ยงจากการเกิดฟองสบู่สถาบันการเงิน – คุณภาพสินเชื่อดีขึ้น ลดโอกาสเกิดหนี้เสีย ลดความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของมูลค่าของหลักประกันเศรษฐกิจไทย – จะมีเสถียรภาพ มีผลต่อการเติบโตอย่างยั่งยืน ลดโอกาสการเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ