เมื่อเราพูดถึงการลงทุนสิ่งที่เราต้องเข้าใจก็คือเรื่องของ “ผลตอบแทน” และ “ความเสี่ยง” ซึ่งเป็นสองสิ่งที่มาคู่กันเสมอ เวลาที่เราลงทุน เราก็จะมักจะเปรียบเทียบว่าผลตอบแทนที่ได้รับคุ้มกับความเสี่ยงที่เราต้องเจอหรือเปล่า ซึ่งการลงทุนหนึ่งที่ถูกยกว่าได้รับผลตอบแทนคุ้มกับความเสี่ยงที่สุดเลยตัวนึงก็คือ “อสังหาริมทรัพย์”
เมื่อก่อนเวลาที่เราต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทีนึง เราก็ต้องไปดูที่ซื้อเอง พัฒนาที่เอง แล้วก็หาผู้เช่าเอง บอกเลยว่าลำบากไม่น้อยเหมือนกัน จากนั้นก็มีการพัฒนาพวกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ขึ้นมาเพื่อให้นักลงทุนที่เงินลงทุนไม่เยอะแล้วไม่ได้มีความเชี่ยวชาญสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพใหญ่ๆได้ หรือตอนนี้ก็คือพวกที่เราคุ้นชื่อว่า REIT นั่นเอง
แน่นอนว่าการลงทุนทุกรูปแบบก็มีการพัฒนาไปเรื่อยๆไม่เว้นแม้แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แล้วถ้าเราลองไปมองในตลาดต่างประเทศจะมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เรียกว่า “Investment Property” (IP)
แล้ว “Investment Property” (IP) คืออะไร ?
จริงๆแล้ว IP ก็เป็นอะไรที่เราคุ้นเคยอยู่แล้ว คือ การที่เราสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพขนาดใหญ่ได้โดยตรงเหมือนกับ กองทุนอสังหาริมทรัพย์หรือว่า REIT แต่จะต่างกันตรงที่ว่าการลงทุนแบบ IP นั้นเราจะมี “โฉนด” ของแต่ละบุคคลมีสิทธิ์เป็นเจ้าของอย่างชัดเจนไม่เหมือนกัน REIT ที่ถือผ่านนิติบุคคลที่เป็นกองทุนหรือกองทรัสต์
ถ้าให้ยกตัวอย่างแบบง่ายๆก็คือเหมือนกับเราเข้าลงทุนตรงในคอนโดแล้วปล่อยเช่าเอง แต่จุดแตกต่างที่คอนโดไม่สามารถทำแบบอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น REIT หรือว่า IP ที่เป็นโรงแรมได้ คือ รายรับของโรงแรมจะเป็นรายวัน แล้วราคาปล่อยเช่าโดยเฉลี่ยของ IP ที่เป็นโรงแรมจะสูงกว่าการปล่อยเช่าคอนโดเป็นรายเดือนหรือว่าเป็นสัญญาระยะยาว 6 เดือน 1 ปี พี่ทุยอยากให้นึกถึงเวลาที่เราขายแยกชิ้นกับขายเป็นแพ็ค ราคาต่อหน่วยของการขายเป็นชิ้นจะสูงกว่าโดยธรรมชาติอยู่แล้ว
โดยทั่วไปแล้ว IP จะมีลักษณะโครงการที่ถูกออกแบบมาเพื่อนักลงทุนโดยเฉพาะตั้งแต่เริ่มสร้างโครงการ ทำให้การออกแบบโครงสร้างต่างๆนักลงทุนได้ประโยชน์เต็มๆมากกว่า รวมไปถึงการหามืออาชีพ มาคอยดูแลบริหารโครงการ แล้วสภาพในการเข้าและออกการลงทุนก็สามารถขายโฉนดของตัวเองได้เลย ถือเป็นการรวมข้อดีการลงทุนโดยตรงที่ได้กรรมสิทธิ์และการลงทุนผ่านกองทุนหรือกองทรัสต์เข้ามาไว้ด้วยกัน พี่ทุยเลยลองสรุปเป็นตารางความแตกต่างมาให้ดูกัน
ความแตกต่างระหว่าง ระหว่าง Investment Property VS REIT
ในประเทศไทยเราก็มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมาทำโครงการแบบ IP แล้วเหมือนกัน ล่าสุดที่แอดมิน เห็นก็คือโครงการ ในหลายๆโครงการ ได้มีการจัดทำโครงการในรูปแบบนี้ขึ้น
โดยส่วนมากจะเป็นในสถานที่พักตากอากาศ เช่น จังหวัดชลบุรี พัทยา จังหวัดภูเก็ต บริเวณหาดในหาน ด้วยตัวจังหวัดเหล่านี้คงไม่ต้องพูดถึงว่าธุรกิจโรงแรมนั้นน่าสนใจขนาดไหน ทั้งนักท่องเที่ยวที่มหาศาลรวมไปถึงแนวโน้มในการพัฒนาโครงการสร้างพื้นฐานต่างๆที่จะมาช่วยยกระดับอุตสาหกรรมท่องเที่ยวก็ชัดเจนพอแล้วว่าจังหวัดเหล่านี้เป็นพื้นที่น่าสนใจจริงๆ
สำหรับหลายๆโครงการที่เป็นนักพัฒนาที่เน้นเฉพาะโครงการที่เป็น IP จะไม่ค่อยได้จับตลาดที่เป็นกลุ่มเพื่ออยู่อาศัยเลย ดังนั้นก็สามารถพูดได้ว่าเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านนี้เลยก็ว่าได้ ทำให้เค้ารู้ว่าจะพัฒนาโครงการยังไงให้ตรงตามความต้องการของตลาดและตอบโจทย์นักลงทุน
แอดมินแอบได้ยินมาว่า เจ้าโครงโครงการเหล่านี้เขาเป็นเจ้าของโครงการ IP ที่จะบริหารงานเป็นโรงแรม 5 ดาว ที่จะเปิดให้นักลงทุนทั่วไปที่ไม่ใช่รายใหญ่เข้าลงทุนได้ 248 ห้องเท่านั้น ราคาเริ่มต้น 6.5 ล้านบาท ส่วนห้องที่เหลือเป็นสัดส่วนของนักลงทุนรายใหญ่ และมีการันตีผลตอบแทนในปีที่ 1 และ ปีที่ 2 ให้ 6% และผลตอบแทนในปีที่ 3 ถึง 15 เป็นไปตามผลประกอบการของโรงแรมซึ่งคาดการณ์เฉลี่ยอยู่ที่ 10%
เหตุผลที่ทำให้คาดการณ์ผลประกอบทการออกมาค่อนข้างสูงเนื่องจากเจ้าโคงการแนวนี้ มีความแตกต่างจากโครงการ IP อื่นๆในเรื่องของการที่จะไม่มีแบ่งส่วนกำไรให้กับนักพัฒนา (Developer) อีก ถ้าใครลองไปศึกษาโครงการ IP อื่นๆจากต่างประเทศจะเห็นได้ว่าหลังจากที่มีการหักค่าดำเนินการทุกอย่างออกแล้วจะมีการแบ่งส่วนกำไรให้กับนักพัฒนาภายหลังอีก
นอกจากนักลงทุนที่ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากการลงทุนแล้ว นักลงทุนยังสามารถเข้าพักฟรีได้ถึง30 วันต่อปี หรือเลือกพักตาม Hotel & Resort ในเครือของโครงการได้เลยที่มีมากกว่า 120 ประเทศทั่วโลก ซึ่งถือเป็นความคุ้มค่าในการมอบทางเลือกให้ผู้ลงทุน อีกทั้งยังสามารถเข้าพักและได้รับส่วนลดที่โรงแรม มากกว่า 30% รวมไปถึงบัตรสมาชิกที่สามารถทำให้เราเข้าถึงสิทธิ์ประโยชน์ได้อีกมากมายอีกด้วยค่ะ
แต่ว่าจะเป็นโครงการอะไรบ้างน้า ครั้งหน้าแอดมินจะพามาแนะนำแน่นอนค่า