สำหรับหุ้นในกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทย โดยทั่วไปแล้วจะแบ่งออกได้เป็น 4 กลุ่มย่อยหลัก ๆ ได้แก่ ที่อยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน นิคมอุตสาหกรรม โดยผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อขายเหล่านี้ จัดได้ว่าเป็นหุ้นกลุ่มหลักของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา เพราะจากหุ้นในกลุ่มทั้งหมด 57 ตัว มีหุ้นที่ทำธุรกิจด้านนี้เป็นหลักถึงประมาณ 40 ตัว ซึ่งแอดมินจะมาพูดถึง 5 ประเด็นที่น่าสนใจ ของ “หุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัย” ว่าเป็นอย่างไร
1. หุ้นพัฒนาที่อยู่อาศัย 40 ตัว ซื้อขายต่ำกว่ามูลค่าบัญชี
ตั้งแต่ต้นปี 2561 ราคาหุ้นโดยเฉลี่ยของกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของไทยปรับตัวลดลงมาประมาณ 20% โดยหลักก็เป็นการลดลงของหุ้นที่สร้างบ้านและคอนโดมิเนียมเพื่อขายเหล่านี้ การปรับตัวลงของราคาหุ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ราคาหุ้นในกลุ่มนี้อยู่ในระดับต่ำที่สุดในรอบ 3 ปี และยังส่งผลให้หุ้นส่วนใหญ่ของหุ้นกลุ่มนี้มีราคาหุ้นต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (book value) ไปแล้ว
จากสถิติล่าสุดหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย 15 ตัว จากประมาณ 40 ตัว มี P/BV ต่ำกว่า 1 เท่า และค่าเฉลี่ยของ P/BV สำหรับหุ้นประมาณ 40 ตัวนี้ลดลงมาอยู่ที่ 0.92 เท่า อย่างไรก็ตาม หากดูจากผลงานในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมา ดูเหมือนว่าราคาหุ้นจะปรับตัวลงนำหน้าผลประกอบการไปแล้ว อย่างในกลุ่มของบริษัทที่มีมูลค่าตลาด สูงสุด 15 อันดับแรก มีกำไรสุทธิรวมกันลดลง 6.5% น้อยกว่าราคาหุ้นโดยเฉลี่ยที่ลดลง
2. มาตรการ LTV ลดแรงเก็งกำไร
ปัจจัยหลักที่นักลงทุนกังวลก็คงจะหนีไม่พ้น มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV นั่นเอง กำหนดให้การกู้ที่อยู่อาศัย 10 ล้านบาท ขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% จึงเป็นที่มาให้เก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงที่ผ่านมาลดลงไปพอสมควร และเมื่อดูตัวเลขจาก ธปท. ช่วงเดือน ก.ย. ที่ผ่านมา บ้านและคอนโดมิเนียมที่ค้างสต๊อกโดยรวมเพิ่มขึ้น 8.5% ขณะที่ระยะเวลาขายหมดของโครงการก็เพิ่มขึ้นจาก 18 เดือน เป็น 21 เดือน
3. เงินบาทแข็งค่าฉุดเงินลงทุนจากต่างชาติ
นอกจากนี้ เงินบาทแข็งค่าขึ้น พร้อม ๆ กับเศรษฐกิจโลกโดยรวมที่ชะลอตัวลง ก็ทำให้มูลค่าเงินลงทุนของนักลงทุนต่างชาติหดหายไปด้วย โดยไตรมาส 1 มูลค่าเงินโอนจากต่างชาติเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในไทยลดลง 16.4%
และยังลดลงเพิ่มขึ้นอีก 30.4% ในช่วงไตรมาส 2 ขณะที่เดือน ก.ค. – ส.ค. ที่ผ่านมา ก็ลดลงเพิ่มขึ้นอีก 49.3% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา ซึ่ง ธปท. มองว่าเป็นผลจาก 3 ปัจจัยหลักคือ ราคาที่แพงขึ้นเมื่อเทียบจากค่าเงินบาทก่อนหน้านี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจโลก และมาตรการควบคุมเงินทุนของจีน
4. ภาครัฐหวังช่วย ลดค่าธรรมเนียมการโอน
ปัจจุบันที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จพร้อมอยู่ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีอยู่ประมาณ 34,731 หน่วย คิดเป็น 57% ของทั้งหมด และถึงปี 2563 คาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยทั้งหมดประมาณ 180,000 หน่วย ที่สร้างแล้วเสร็จ
ล่าสุด กระทรวงการคลังได้ออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จาก 1% เหลือ 0.01% โดยจำกัดเฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัย ที่ดินพร้อมอาคาร หรือห้องชุด ที่ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท มีระยะเวลาจนถึง 24 ธ.ค. 2563
5. เงินปันผลที่คาดหวังเฉลี่ย 6.5%
การปรับตัวลดลงของราคาหุ้นอย่างต่อเนื่อง ก็ทำให้อัตราการจ่ายเงินปันผล (อาจจะ) สูงขึ้น เมื่อดูจากข้อมูลในขณะนี้ จะเห็นว่าอัตราการจ่ายเงินปันผลเฉลี่ยอยู่สูงถึง 6.5% แต่ตัวเลขดังกล่าวนี้ เป็นตัวเลขที่คิดจากฐานของราคาหุ้นในปัจจุบัน เทียบกับเงินปันผลที่เคยจ่ายมาล่าสุด
นั่นหมายความว่า หากบริษัทยังคงรักษากำไรได้ใกล้เคียงกับในอดีต ก็มีแนวโน้มที่นักลงทุนจะได้เงินปันผลสูงขึ้น แต่หากกำไรของบริษัทเหล่านี้ปรับตัวลดลง ก็มีแนวโน้มว่าเงินปันผลที่บริษัทจะประกาศจ่ายออกมาน่าจะลดลงตามไปด้วย และทำให้ตัวเลขการคาดการณ์อัตราเงินปันผลนี้จะสูงกว่าความเป็นจริงได้
1 – 2 ปีที่ผ่านมา คงไม่ใช่ช่วงเวลาที่ดีนักของ “หุ้นกลุ่มที่อยู่อาศัย” ถึงราคาหุ้นจะลดลงมาเรื่อย ๆ จนดูเหมือนว่าจะถูกกว่าที่ผ่านมา แต่โดยพื้นฐานแล้ว ราคาหุ้นจะถูกขับเคลื่อนด้วยกำไร ถ้ากำไรยังไม่มา ราคาหุ้นก็คงจะยังไม่ไป
Comments