เวลาที่เราลงทุนใน “อสังหาริมทรัพย์” ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน คอนโด อะไรก็ตาม เราก็จะคาดหวังที่จะได้ค่าเช่ามาเรื่อยๆหรือไม่ก็ซื้อแล้วให้ราคาปรับตัวขึ้นเยอะๆเราก็จะได้กำไร คำถามที่น่าสนใจก็คือเราจะรู้ได้ยังไงว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราลงทุนราคาจะปรับขึ้นมั้ย ?
แอดมินว่ากฏของโลกใบนี้ สิ่งเดียวที่จะทำให้ราคาของอะไรก็ตามขยับขึ้นลงได้พี่ทุยว่าก็คือ “Demand & Supply” หรือความต้องการซื้อกับความต้องการขายของสินค้านั้นๆ ลองคิดดูว่าถ้าเรามีของอยู่ชิ้นนึงแล้วมีคนต้องการได้มาก เราก็จะเปิดประมูลขาย ได้ราคาเพิ่มขึ้นทันที หรือลองนึกว่าเรามีของที่ใครๆเค้าก็มีจะขายทีนึงก็ต้องเล่นสงครามราคาจนเหนื่อยเลยกว่าจะขายของได้ แบบนี้ราคาขายก็จะไม่สูงมากนัก
ทีนี้เราลองมาดูกันดีกว่า แล้วมีปัจจัยอะไรบ้างที่จะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นหรือลงได้บ้างล่ะ ?
1. เงินเฟ้อ
อันนี้พี่ทุยว่าถ้าเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่ดีอย่างน้อยก็ควรปรับขึ้นตามเงินเฟ้อเพื่อปกป้องความมั่งคั่งในอนาคตของเราได้ แต่ถ้าจะให้ลองอธิบายแบบเป็นเหตุผล พี่ทุยว่าก็เพราะต้นทุนในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์สักที่นึง มีเรื่องของแรงงาน และก็เรื่องต้นทุนไม่จะดิน หิน ทราย ที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นทุกปีเป็นปกติ นั้นก็แปลว่าถ้าต้นทุนเพิ่มสูงขึ้น แน่นอนว่าราคาขายก็ต้องสูงขึ้นเป็นธรรมดาเพราะถ้าราคาขายไม่ขยับ จะมีใครสร้างมาให้เราสร้างไปก็ขาดทุนแบบนี้
2. โครงสร้างพื้นฐาน
อันนี้พี่ทุยว่าชัดที่สุดแล้วล่ะ ลองนึกถึง BTS MRT ก่อนที่จะมีให้เราใช้กัน ที่ดินที่แพงที่สุดในประเทศไม่ใช่ที่ดินแถวๆนั้นเลย แต่พอมีโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นระบบคมนาคมที่ช่วยทำให้ชีวิตเราดี๊ดีขึ้น เดินทางกำหนดเวลาได้มากขึ้น ไม่ต้องชนกับรถติด ทำให้ที่ดินยิ่งติดสถานีรถไฟฟ้ามากเท่าไหร่ก็จะยิ่งแพงมากขึ้นเรื่อยๆ เพราะมีความต้องการที่จะเป็นเจ้าของที่ดินบริเวณนั้นมากขึ้น แล้วพอมีโครงสร้างพื้นฐานมากขึ้น แนวโน้มที่คนจะย้ายเข้ามาอยู่ก็จะยิ่งมากขึ้นเรื่อยๆ แนวโน้มราคาก็ยิ่งปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย
3. ความน่าอยู่ของ “อสังหาริมทรัพย์”
ถ้าเราจะซื้อบ้านหรือคอนโดสักหลัง พี่ทุยว่าเราก็คงเลือกที่เราอยากอยู่ ดูแล้วน่าอยู่ ไม่ว่าจะเป็นความใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ ความใหม่ที่พี่ทุยพูดถึงไม่ได้หมายความว่าต้องเพิ่งสร้างเท่านั้นนะ แต่ว่าหมายถึงที่อยู่อาศัยที่มีการดูแลรักษาเป็นอย่างดีดูแล้วน่าอยู่ ดูไม่เหมือนบ้านผีสิง ยกตัวอย่างให้เห็นง่ายๆ คือธุรกิจที่ลงทุนซื้อบ้านเก่า คอนโดเก่ามารีโนเวทขายก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจการรีโนเวทช่วยอัพราคาได้มากกว่า 50% เลยล่ะ ที่สำคัญใช้ระยะเวลา 2-3 เดือนเท่านั้นด้วย
จริงๆความน่าอยู่ก็รวมไปถึงกลุ่มคนที่อาศัยแถวนั้นก็เป็นตัวกำหนดความน่าอยู่ของพื้นที่ได้เป็นอย่างดี ถ้าเพื่อนบ้านเราไม่ดีอยู่แบบเห็นแก่ตัวกันไม่เอื้อเฟื้อเผื่อแผ่กัน ก็มีแนวโน้มที่จะทำให้พื้นที่โดยรอบออกมาไม่ค่อยจะดี ดังนั้นตรงนี้ก็มองข้ามไม่ได้เช่นกัน
อันนี้แอดมินว่าเป็นวิธีการสังเกตในเบื้องต้นเท่านั้นนะ ลองเอาไปประยุกต์ใช้กันดูและอย่าลืมการลงทุนงอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือการลงพื้นที่ให้เห็นกับตา ยิ่งเราไปเห็นกับตาเราจะยิ่งคิด วิเคราะห์ได้ดีมากขึ้นเป็นเงาตามตัวเลย