โฉนดที่ดิน กับ เอกสารสิทธิ์ซื้อขายต่างกันอย่างไร

ในปัจจุบันยังมีความเข้าใจผิดอยู่มากเกี่ยวกับเรื่องของ​ โฉนดที่ดิน และ เอกสารสิทธิ์ ประเภทต่างๆ ในด้านการทำนิติกรรมและซื้อขายโอนต่างๆ โดยจริงๆแล้ว โฉนดที่ดิน นั้นถือเป็นหนึ่งในประเภทของ เอกสารสิทธิ์ แต่ในขณะเดียวกัน เอกสารสิทธิ์ที่ดิน มีหลายประเภท และบางประเภทนั้น ไม่สามารถซื้อขายโอน หรือทำนิติกรรมได้ ซึ่งทำให้เกิดข้อพิพาทและความเข้าใจผิดในการซื้อขายได้ เพื่อความกระจ่างว่าเอกสารสิทธิ์ที่ดินแบบไหนกันแน่ถึงจะสามารถ ซื้อขาย โอน และ ทำนิติกรรมได้ แอดมินจึงได้รวบรวมข้อมูลประเภทของ เอกสารสิทธิ์ มาฝากกันค่ะ

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ที่สามารถ ซื้อขาย ทำนิติกรรมได้ โฉนดที่ดิน

1. (น.ส.๔) ถือเป็นเอกสารที่แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่สมบูรณ์ที่สุด สามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ คือ หนังสือที่ได้รับการรับรองจากเจ้าพนักงานว่า ที่ดินนั้นๆ ผู้มีสิทธิ์ในที่ดิน ได้ทำประโยชน์ในที่ดินตามเงื่อนไขแล้ว และเป็นที่ดินที่สามารถออกหนังสือรับรองได้ตามกฎหมาย

โดยหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีด้วยกัน 3 ประเภท ได้แก่

• น.ส.๓ - เป็นหนังสือรับรองที่ออกให้ผู้ครอบครองที่ดินทั่วไป สำหรับพื้นที่ที่ไม่มีระวาง โดยลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยที่ไม่มีตำแหน่งที่ดินแน่นอน แต่รัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอ โดยมีนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง

• น.ส.๓ ก. - หนังสือรับรองที่ดินที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีนายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง

• น.ส.๓ ข. - หนังสือรับรองที่ดินที่ออกในพื้นที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แต่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิอำนาจหน้าที่ของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอแล้ว โดยมีเจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรอง            

• สำหรับหนังสือรับรองการใช้ประโยชน์ หรือ น.ส.๓ ผู้ที่มีหนังสือรับรองเป็นเพียงผู้มีสิทธิครอบครองเท่านั้น ยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่มีหนังสือรับรอง สามารถจดทะเบียนโอขายแก่บุคคลอื่นได้ แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย แต่สำหรับการจำนอง โดยส่วนใหญ่ธนาคารจะแนะนำให้ไปเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินก่อน ใบใต่สวน

2.(น.ส.๕) คือ หนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้ว ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้ เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ที่ไม่สามารถสามารถ ซื้อขาย ทำนิติกรรมได้ ใบจอง

3.(น.ส.๒) - ใบจอง คือ หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งจะมีการประกาศเปิดให้จับจองเป็นคราวๆในแต่ละท้องที่ไป ผู้ที่มีใบจองต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือน และทำประโยชน์ต่อเนื่องเป็นเวลา 3 ปี โดยต้องทำประโยชน์ 75% ของที่ดิน จึงจะมีสิทธิ์นำใบจองมาขอ หนังสือรับรองการทำประโยชน์

4.(น.ส.๓ / น.ส.๓ ก. / น.ส.๓ ข.) และ โฉนดที่ดินได้ แต่ในขณะที่เป็น ใบจอง

5. (น.ส.๒) จะไม่สามารถขายหรือโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ เว้นแต่ตกทอดทางมรดก เท่านั้น

6.ส.ป.ก.4-01 เป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรมและการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยแค่เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน ไม่สามารถซื้อขายโอนออกโฉนดได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทเพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น ส.ท.ก. เป็นหนังสือให้สิทธิ์ทำกินในเขตป่าไม้ ไม่สามารถซื้อขายโอนออกโฉนดได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทเพื่อทำเกษตรกรรมเท่านั้น

7.ภ.บ.ท.5 เป็นแบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่สามารถซื้อขายโอนได้