เพิ่มอิสระในการใช้ชีวิต ภาระดอกเบี้ยบ้านลด ด้วยการรีไฟแนนซ์

มาดามเคยเล่าให้ฟังไปว่าการรีไฟแนนซ์นั้น คืออะไร มีข้อดียังไง แล้วมีเรื่องที่เราต้องคิดก่อนทำอะไรบ้างไปในบทความนี้

ทบทวนอีกที การ “รีไฟแนนซ์” คือการที่เราผ่อนบ้านอยู่แล้วทำการ “ย้ายค่าย” ไปใช้เงินกู้จากอีกธนาคารนึงค่ะ ซึ่งการรีไฟแนนซ์จะทำให้ได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า, ผ่อนชำระต่อเดือนน้อยลง หรือผ่อนหมดเร็วขึ้น…

ตามอ่านบทความตอนที่แล้วได้ที่ “ลดภาระ เพิ่มรายรับจากสินเชื่อด้วยการรีไฟแนนซ์” 

“ได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า” จากการรีไฟแนนซ์กันเนี่ย เหตุผลหลักก็เพราะว่าการกู้ซื้อบ้าน ระยะเวลามันยาวมากหลายสิบปี พอระยะเวลามันยาว ธนาคารก็ไม่สามารถกำหนดอัตราดอกเบี้ยให้คงที่ตลอดอายุสัญญาได้ เนื่องจากธนาคารเองมีต้นทุนของการเอาเงินมาให้เรากู้ โดยการเอาเงินออมของคนอื่นมาให้เรา ดอกเบี้ยที่ธนาคารจ่ายชาวบ้าน ก็คือต้นทุนของธนาคาร เมื่อยังไม่สามารถคาดการณ์ดอกเบี้ยเงินฝากได้ยาวๆ ก็เลยกำหนดดอกเบี้ยเงินที่เอามาให้เรากู้แบบยาวๆ ไม่ได้เช่นกัน ธนาคารส่วนใหญ่ จึงกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ให้เรารู้ชัดๆ ได้อยู่ที่โดยเฉลี่ย คือ 3 ปีแรก

หลังจากนั้นค่ะ ธนาคารจะทำการ “ลอยตัวอัตราดอกเบี้ย” เหมือนปล่อยบอลลูนขึ้นฟ้า ไม่บอกละว่าร้อยละเท่าไรต่อปี ใช้อัตราดอกเบี้ยให้กู้ในอนาคตตอนนู้น...เค้าใช้กันเท่าไร แล้วลบออกกี่เปอร์เซ็นต์ก็ว่าไป (อัตราดอกเบี้ยที่ว่า ก็คือที่เค้าเรียก MLR, MOR, MRR และ MHR ซึ่งแต่ละธนาคารไม่เท่ากัน แต่ใกล้เคียงกัน) ซึ่งส่วนใหญ่อีกเช่นกัน อัตราดอกเบี้ยตอนลอยตัวจะสูงกว่าเจ้าอัตราดอกเบี้ย 3 ปีแรกแน่นอน

พอเอาอัตราดอกเบี้ยทั้งช่วงคงที่และลอยตัวมาคิดคำนวณรวมตลอดอายุสัญญากู้อีกที เราจะรู้สิ่งที่เรียกว่า “อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง” ว่าตลอดกี่สิบปีที่กู้เพื่อซื้อบ้านหลังนี้นั้น เราเสียดอกเบี้ยอยู่ที่กี่เปอร์เซ็นต์กันแน่

ยกตัวอย่าง ช่วง 3 ปีแรก อัตราดอกเบี้ยคงที่อยู่ที่ 3.9% และตอนอัตราลอยตัวอีก 10 กว่าปีอยู่ที่ประมาณ 5.5% คำนวณออกมาแล้ว อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงจะอยู่ที่ราวๆ 5.4% เราจะเห็นได้ว่า ถ้าเราไม่ทำการรีไฟแนนซ์ แล้วผ่อนไปเรื่อยๆ รวมๆแล้วเราจะไปจบที่ใกล้เคียงกับอัตราลอยตัวนั่นแหละ ซึ่งมากกว่าอัตราช่วงปีแรกๆ ประมาณ 1-2%

มาดามจะบอกให้ว่า...เจ้าอัตราดอกเบี้ยส่วนต่างแค่ 1-2% เนี่ยแหละ ที่พวกเราคววรใส่ใจ...

เพราะ...เงินต้นมันเยอะ!!! ว่ากันเป็นล้านๆ หลายล้าน

ปีนึง 1% ของ 1,000,000 คือ 10,000 แล้วเราผ่อนบ้านกัน 10-30 ปี คูณกันไปสิ ดอกเบี้ยคำนวณแบบบ้านๆ นี้มันก็หลายแสนบาท แล้วจริงๆ เงินที่เราผ่อนกันทุกเดือน อยากให้ลองไปดูชัดๆ ช่วงแรกๆ ของการผ่อนบ้าน เราผ่อนไปกี่บาท เป็นการจ่ายเงินต้นสักเท่าไรเชียว ส่วนใหญ่เงินผ่อนจ่ายแต่ดอกเบี้ยนะจ๊ะ

การพิจารณารีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อลดเจ้าดอกเบี้ยเนี่ย จึงเป็นกิจกรรมที่ดีงามและช่วยเราประหยัดไปได้เยอะมากๆ ในจำนวนเงินที่ว่ากันเป็นหลักแสนหลักล้านได้เลยทีเดียว.. ทีนี้พอเข้าใจหรือยังว่าทำไมเราต้องใส่ใจและควรพิจารณารีไฟแนนซ์บ้านทุก 3 ปี

ดังนั้นเมื่อดอกเบี้ยลดลง สิ่งที่จะเกิดขึ้น คือ

1. ถ้าเราผ่อนเท่าเดิม เงินผ่อนมันก็จะไปตัดเงินต้นเพิ่มขึ้น ทำให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วขึ้น เป็นอิสระจากหนี้บ้านเร็วขึ้น!

2. ถ้าเราไม่รีบ มีความฝันที่อยากทำหรือภาระอื่นนอกจากบ้าน เราก็สามารถเลือกผ่อนบ้านต่อเดือนน้อยลง ด้วยการยืดเวลาออกไปยาวขึ้น แต่เงินต้นที่กู้เท่าเดิม

โอเค ทีนี้เห็นข้อดี อยากรีไฟแนนซ์กันใจจะขาดกันแล้ว.. มาดามมีคำแนะนำในการดูโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ดีๆ มาฝากค่ะ!

1. ถ้าดอกเบี้ยดี เลือกแบบที่ล็อคคงที่ไว้

เรารู้กันอยู่ว่าดอกเบี้ยตอนแรกๆ จะค่อนข้างต่ำ แต่ละธนาคารก็จะมีให้เลือกหลายแบบ จ่ายต่ำมากๆ ตอนแรกแล้วค่อยๆ เพิ่ม หรือบอกเปรี้ยงมาเลยว่าเท่าไรเท่านั้นไปกี่ปี

สำหรับใครที่เกลียดวิชาเลขอย่างมาดาม ไม่ชอบคำนวณซับซ้อน ชอบอะไรง่ายๆ มาดามแนะนำให้เลือกโปรที่ชัดเจน คงที่ ถ้าดอกเบี้ยนี้เราคิดว่าพอใจและดี เลือกแบบคงที่ไปเลยยาวๆ เป็นการ “ล็อคต้นทุน” ของเรา

เพราะเมื่อดอกเบี้ยลอยตัวแล้ว มักลอยขึ้นบนค่ะ คือดอกสูงไปเรื่อยๆ การล็อคคอมันไว้ก่อน เราจะได้เปรียบ การที่เราล็อคดอกเบี้ยดี ๆ แบบคงที่ไว้ จะทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงเฉลี่ยตลอดอายุสัญญามันต่ำลงโดยอัตโนมัติ

พูดง่ายๆ คือ รวมๆ แล้วจ่ายดอกเบี้ยต่ำนั่นเอง อย่างที่มาดามบอกไป แตกต่างกันแค่ 1% แต่เราพูดกันถึงเงินหลักล้าน กู้ยาวหลายสิบปี ประหยัดได้ 1% นี่มันเยอะมากๆ นะคะ

ไม่ต้องห่วง...หากในอนาคตดอกเบี้ยบังเอิญลอยต่ำลง เราก็แค่ทำรีไฟแนนซ์อีกหน สบาย ทำตัวเป็นคนฉลาดเรื่องเงิน และมีทางเลือกค่ะ

2. ฟรีค่าใช้จ่าย งบเราไม่บานปลาย

การทำรีไฟแนนซ์โดยปกติ...ไม่ฟรีนะคะ มีทั้ง

ค่าธรรมเนียมในการเรียกเค้ามาประเมินราคาบ้านเรา ค่าทำสัญญา มาดามไปสำรวจมา ถ้าไม่มีโปร ต้องควักจ่ายเองเนี่ย ตรงส่วนนี้รวมแล้วจะอยู่ที่ราวๆ 2,500 – 7,000 บาทเลย ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ อันนี้ขึ้นอยู่กับราคาบ้าน สองอย่างรวม 1.5% พูดง่ายๆ คือ ล้านละ 15,000 บาท คูณไปค่ะ จะกู้กี่ล้าน ก็ตามนั้น

ดังนั้น...สำคัญค่ะ สำคัญ เบิ่งตาดูดีๆ ธนาคารไหนฟรีค่าใช้จ่าย...ถือว่าน่าสนใจเพราะประหยัดไปอีกหลายหมื่น

3. วงเงินได้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน

พอเป็นการรีไฟแนนซ์ มันไม่ใช่บ้านใหม่ซื้อจากโครงการ ดังนั้น โดยส่วนใหญ่..ธนาคารจะไม่ให้วงเงินเต็มราคาประเมินของบ้านค่ะ ดังนั้น หากธนาคารไหนใจดีให้กู้เต็ม 100% ไว้ก่อน ถือว่า...ใจกว้าง น่าคบหา

บางครั้งเราต้องการเงินสดไปช่วยเรื่องภาระอย่างอื่น การกู้ได้เต็มราคาประเมินของบ้านตอนรีไฟแนนซ์นี่ถือเป็นเงินกู้ที่ดอกเบี้ยต่ำมากค่ะ วงเงินที่ได้เพิ่มขึ้นจากการรีไฟแนนซ์เยอะไว้ก่อนจึงถือเป็นเรื่องดี ได้มาเท่าไร ไม่ใช้เท่านั้นก็ไม่เป็นไรค่ะ