อสังหาฯ ปรับเกมรับมือลูกค้าจีนหาย เจาะ เศรษฐีภูธร

ปฏิเสธไม่ได้ว่านักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าชาวจีนเข้ามามีบทบาทกับการซื้อคอนโดมิเนียมเป็นอย่างมากในระยะเวลา 2-3 ปีที่ผ่านมา แต่ปัจจุบันตัวเลขการซื้อที่ ‘ลดลง’

เนื่องจากสงครามการค้าระหว่างสหรัฐอเมริกากับจีน ส่งผลกระทบภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และค่าเงินบาทที่แข็งค่าสูงสุดในรอบ 6 ปี

โดยประเมินว่าในปี 2562 การซื้อจากชาวจีนจะลดลง 30-50% ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯไทยต้องปรับกลยุทธ์รับมือกับสถานการณ์ดังกล่าว

ลูกค้าคนจีนที่เข้ามาซื้ออสังหาฯเมืองไทยไม่น่าจะกระเตื้องขึ้น ตราบใดที่สงครามการค้ายังไม่ผ่อนคลายหรือมีข้อยุติร่วมกันบางส่วน คนจีนจะเก็บเงินสดไว้มากกว่าที่จะมาซื้ออสังหาฯในประเทศไทย ส่วนที่จ่ายไปล่วงหน้า30% คงจะโอนตามปกติ แต่การจะหาลูกค้าใหม่เข้ามายากในภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหลายรายพยายามหาลูกค้าจากต่างจังหวัดที่มีกำลังซื้อรวมถึงกลุ่มเศรษฐีในประเทศซีแอลเอ็มวี ซึ่งประกอบด้วย กัมพูชา ,สปป.ลาว, เวียดนาม และเมียนมาที่มีศักยภาพ กำลังซื้อ

“ เมื่อตลาดเก่าไม่ดีต้องหาตลาดใหม่เข้ามาทดแทน ถือเป็นกลยุทธ์การบริหารจัดการที่ดี แม้จะไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะทุกประเทศได้รับผลกระทบจากปัญหาเศรษฐกิจ และส่วนใหญ่พึ่งพาการส่งออก ส่วนการบริโภคในประเทศไม่ได้เพิ่มขึ้น รายได้ประชาชนไม่ได้มั่งคั่งขึ้น ฉะนั้นแรงที่จะมาซื้อเก็บไม่มากนักแต่ทุกคนก็ทำ ซึ่งตลาดที่น่าสนใจหนีไม่พ้นหัวเมืองท่องเที่ยวที่สำคัญอย่างพัทย ภูเก็ต เชียงใหม่ ”

ในปี 2563 บริษัททำโรดโชว์ในตลาดต่างจังหวัดมากขึ้นหลังจากที่กำลังซื้อจากต่างประเทศลดลง โดยจะหันไปหากำลังซื้อจากกลุ่มเศรษฐีหัวเมืองใหญ่มาเสริมกำลังซื้อที่หายไปของกลุ่มคนจีน ฮ่องกง และสิงคโปร์ ทั้งนี้เนื่องจากค่านิยมของคนไทยยังให้ความสำคัญกับการมีสินทรัพย์อยู่ในกลางเมือง เพราะมองว่าเป็นเรื่องที่ดี และคอนโดมีเนียมราคาขึ้นเรื่อยๆ

“โมเดลนี้เกิดจากการที่มีกลุ่มลูกค้าในต่างจังหวัดสนใจเข้ามาซื้อ ทำให้เรามองเห็นโอกาสที่ขยายฐานลูกค้ากลุ่มนี้เข้ามาเพิ่มไม่ว่าภูเก็ตเชียงใหม่ อุดรธานีที่เข้ามาซื้อคอนโด เพื่อให้ลูกหลานที่เข้ามาเรียนในกรุงเทพฯย่านจุฬาฯ หลังลูกเรียนจบนำไปปล่อยเช่าต่อ ได้ประหยัดค่าเช่าช่วงที่ลูกเข้ามาเรียน4-5ปีหลังจากลูกเรียนจบลูกอาจจะทำงานต่อก็ประหยัดค่าเช่าไปอีก 10 ปี หรือลูกไปเรียนต่อต่างประเทศก็ให้คนเช่าได้”

การลงทุนในอสังหาฯถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงน้อยไม่มีขาดทุนเงินต้น ไม่เหมือนลงทุนหุ้น เพราะถ้าเป็นหุ้นลงไปตกปุ๊ป แต่คอนโดไม่เป็นแบบนั้น และมีผลตอบแทนที่เอาชนะตัวดอกเบี้ยได้ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่1.5% ถ้าซื้อคอนโดกลางเมืองปล่อยเช่า ได้ค่าเช่า3-5%แล้ว เหมาะกับคนที่มีเงินสดเพราะเป็นการขยายพอร์ตการลงทุนที่ดีจากปกติเขามักจะลงทุนในหุ้น ตราสารหนี้ แทนที่จะซื้อเก็บก็เปลี่ยนมาซื้อเพื่อลงทุน ถือว่าเป็นทางเลือกที่ตอบโจทย์ เศรษฐีต่างจังหวัด เพราะมีบริการบริหารจัดการเช่าให้ด้วย

นอกจากนี้ยังไปขยายตลาดซีแอลเอ็มวีในกลุ่มที่มีกำลังซื้อระดับเศรษฐีในประเทศกัมพูชา ,สปป.ลาว, เวียดนาม และเมียนมาที่ต้องการคอนโด ย่านพร้อมพงษ์ ทองหล่อเพื่อลงทุน ซึ่งคนกลุ่มนี้เลือกที่จะซื้ออสังหาฯไทย เพราะ ราคาอสังหาฯในสิงคโปร์ราคาแพงกว่าประเทศไทยมาก ยกตัวอย่าง คอนโดกลางเมืองประเทศไทย ห้องหนึ่งราคา5-10ล้านบาท แต่ถ้าเป็นสิงคโปร์ราคาขั้นต่ำ 30 ล้านบาท ถ้าในมาเลเซียลูกค้าต่างประเทศ จะซื้อได้ต้องราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปถึงอนุญาตให้ซื้อได้

“วิธีการทำโรดโชว์ผ่านคนรู้จัก ผ่านแบงก์ สมาคมฯ เช่น สมาคมนักเรียนเก่า มช ที่เวียงจันทน์ มีเพื่อนอยู่ คนมีตังค์ในลาวเยอะ ยิ่งประเทศที่กำลังพัฒนา ที่มีช่องว่าง กลุ่มเศรษฐีมีกำลังซื้อสูงเหมือนประเทศไทย มีคนรวยที่มีเงินมากจนไม่รู้เงินไปทำอะไร ที่สำคัญเป็นเงินเย็น แทนที่เราจะรอเขามาหาเราวิ่งไปหาเขาดีกว่า เหมือนเราไปหาปลาเพิ่มแทนที่จะรอให้ปลามาติดเบ็ด ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นทดแทนกำลังซื้อจากคนจีนที่หาย แต่คงไม่สามารถทดแทนได้หมดเพราะขนาดจีนใหญ่มาก”