สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร

สิทธิ์ในการถือครองคอนโดมิเนียมและอพาร์ทเม้นท์ในกรุงเทพมหานคร

ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือครองสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของไทยผ่านโครงสร้างกรรมสิทธิ์ได้หลายรูปแบบ รูปแบบการถือสิทธิ์ที่ใช้ทั่วไปมีสามแบบคือ การถือกรรมสิทธิ์แบบเช่าช่วง การถือครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ และการถือครองกรรมสิทธิ์สมบูรณ์โดยบริษัทสัญชาติไทย

คำจัดความของคอนโดมิเนียม

ในประเทศไทย คอนโดมิเนียมคือสิ่งปลูกสร้างที่ประกอบไปด้วยห้องย่อยหลายห้องซึ่งจะให้บุคคลถือกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์เหนือห้องดังกล่าวและมีสิทธิประโยชน์เช่นเดียวกับผู้ถือสิทธิ์อื่นๆ ในบริเวณที่ถือเป็นของส่วนกลาง ในบางประเทศจะแบ่งเป็นชั้น (strata title)

คอนโดมิเนียมจะจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดินและแต่ละห้องจะมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (title deed) เป็นของตนเองชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของได้มากที่สุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมดของอาคารคอนโดมิเนียมในประเทศไทยสัดส่วนกรรมสิทธิ์ที่ถือครองโดยชาวต่างชาติของอาคารคอนโดมิเนียมแต่ละแห่งจะจดทะเบียนไว้ที่กรมที่ดินผู้ซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่สร้างใหม่ก่อนที่โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จจำเป็นต้องแจ้งต่อผู้ดำเนินโครงการของอาคารคอนโดมิเนียมว่าห้องชุดที่ซื้อจะจดทะเบียนในสัดส่วนสำหรับชาวต่างชาติผู้ซื้อห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมควรตรวจสอบกับผู้ขายให้แน่ใจว่าห้องชุดดังกล่าวจดทะเบียนไว้ภายใต้กรรมสิทธิ์การถือครองโดยชาวต่างชาติแต่เดิม หรือยังเหลือสัดส่วนสำหรับให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์หรือไม่เงินทั้งหมดที่ใช้ซื้อคอนโดมิเนียมโดยชาวต่างชาติจะต้องส่งมายังประเทศไทยในรูปของเงินตราต่างประเทศการซื้อโดยชาวต่างชาติจำเป็นต้องได้รับใบรับรอง "แบบการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (Foreign Exchange Transaction Form)" ในทุกรอบการชำระจากธนาคารผู้ดำเนินการ และใบรับรองทั้งหมดจะต้องสำแดงต่อกรมที่ดินเพื่อทำการจดทะเบียนคอนโดมิเนียมผู้ซื้อชาวต่างชาติจำเป็นต้องแจ้งเจตจำนงว่าเป็นการโอนเงินเพื่อซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนียมเมื่อมีการโอนเงินมายังประเทศไทยชาวต่างชาติที่มีเงินบาทไทยในบัญชีธนาคารสำหรับบุคคลต่างด้าว หรือเงินตราต่างประเทศในบัญชีธนาคารในประเทศไทยอาจถอนเงินจากบัญชีดังกล่าวเพื่อใช้ชำระค่าห้องในคอนโดมิเนียมได้ ในกรณีนี้จำเป็นจะต้องขอให้ธนาคารออกใบรับรองการถอนเงินเพื่อใช้สำหรับสำแดงที่มาของเงินซึ่งถอนออกมาเพื่อชำระค่าคอนโดมิเนียม โดยเอกสารนี้จำเป็นจะต้องสำแดงแก่กรมที่ดินเช่นกันชาวต่างชาติที่มีคู่สมรสเป็นบุคคลสัญชาติไทยที่กำลังจะซื้อคอนโดมิเนียมต้องดำเนินการตามข้อบังคับการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติร่วมกัน และต้องโอนเงินสำหรับชำระค่าคอนโดมิเนียมมาจากต่างประเทศชาวต่างชาติที่ได้สถานะผู้พำนักถาวรในประเทศไทยไม่จำเป็นต้องโอนเงินดังกล่าวมาจากต่างประเทศผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในคอนโดมิเนียมจะลงชื่อไว้ในโฉนดห้องชุดดังกล่าว โฉนดห้องชุดในอาคารคอนโดมิเนียมจะระบุชัดเจนถึงพื้นที่ซึ่งรวมระเบียง แต่ไม่รวมเสาและบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง อย่างไรก็ตามโฉนดห้องในอาคารคอนโดมิเนียมจะแสดงอัตราส่วนของการถือกรรมสิทธิ์ของพื้นที่ส่วนกลางไว้ด้วยที่จอดรถอาจระบุไว้ในโฉนดของอาคารคอนโดมิเนียมได้หลายวิธี

แบบจดกรรมสิทธิ์แสดงเป็นขนาดพื้นที่และตำแหน่งเฉพาะสำหรับจอดรถกำหนดเป็นสิทธิ์แบบเปลี่ยนแปลงได้ที่อนุญาตให้ใช้ที่จอดรถ โดยไม่กำหนดขนาดพื้นที่หรือตำแหน่งที่แน่ชัด

คำจำกัดความของคอนโดมิเนียม/อพาร์ทเม้นท์

ประเทศไทยมีการนิยามเฉพาะสำหรับคอนโดมิเนียมกับอพาร์ทเม้นท์แตกต่างกัน แม้ว่าในส่วนอื่นของโลกจะให้คำจำกัดความทั้งสองสิ่งเป็นสิ่งเดียวกันก็ตาม

ในประเทศไทย อพาร์ทเม้นท์เป็นสิ่งปลูกสร้างอยู่อาศัยที่ซึ่งถูกถือกรรมสิทธิ์โดยเจ้าของสิทธิ์เพียงบุคคลเดียว

คำจำกัดความของกรรมสิทธิ์การเช่าช่วง อพาร์ทเม้นท์/วิลล่า

ชาวต่างชาติอาจลงทะเบียนเป็นเจ้าของสิทธิ์การเช่า และมีเงื่อนไขสำหรับเช่าต่อเป็นเวลา 30 ปีต่อกรมที่ดิน คำจำกัดความนี้อาจรวมไปถึงการเช่าคอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์ บ้านพัก/บ้านพักตากอากาศ หรือที่ดิน เจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างต้องถือสิทธิ์เหนืออสังหาริมทรัพย์นั้นแบบมีสิทธิ์สมบูรณ์โดยมีการออกเป็น “โฉนด” หรือ “นส.3ก”

อย่างไรก็ตามไม่มีข้อห้ามสำหรับชาวต่างชาติในการเป็นเจ้าของสิทธิ์การเช่าช่วง ดังนั้นชาวต่างชาติอาจเป็นเจ้าของสิทธิ์การเช่าช่วงซึ่งสร้างขึ้นบนที่ดินที่ถูกเช่าตามสัญญา 30 ปีได้

ผู้ให้เช่าสามารถกำหนดเงื่อนไขแก่ผู้เช่าในการต่อสัญญามากกว่า 30 ปีแต่ตัวเงื่อนไขเหล่านี้ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่า และมีผลผูกพันทางกฎหมายเฉพาะกับคู่ร่วมสัญญาเท่านั้น

โครงสร้างนี้มีความโปร่งใสและเป็นไปตามกฎหมายของไทย

เนื่องจากโครงสร้างของผู้ถือสัญญาเช่าอาจมีความซับซ้อน บริษัทขอแนะนำให้ผู้ซื้อที่ถือสัญญาเช่าปรึกษากับที่ปรึกษาทางกฎหมายที่ได้รับการรับรองก่อนทำการเซ็นสัญญาเช่า

สิทธิ์การซื้อคอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ วิลล่าหรือที่ดิน โดยผ่านบริษัท

การถือสิทธิ์ทางอ้อมของชาวต่างชาติเหนืออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยสามารถเป็นไปได้ผ่านการถือหุ้นในบริษัทสัญชาติไทย อย่างไรก็ตามการกระทำดังกล่าวมีข้อจำกัดที่เข้มงวด โดยเฉพาะการให้คำจำกัดความของคำว่า ‘บริษัทสัญชาติไทย’ โดยเฉพาะเมื่อมีความเกี่ยวข้องกับชาวต่างชาติ

การตั้งบริษัทสัญชาติไทยและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติมีความซับซ้อน และจำเพาะสูง ทางบริษัทแนะนำเป็นอย่างยิ่งว่าให้ผู้ซื้อปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญทางกฎหมายที่มีประสบการณ์ด้านนี้ก่อน

กรรมสิทธิ์เหนือที่ดินสำหรับการประกอบอุตสาหกรรม

ผู้ลงทุนชาวต่างชาติที่ลงทุนในโครงการอุตสาหกรรมในประเทศไทยอาจได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ผ่านโครงการ 2 โครงการ

โครงการของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI - Board of Investment) สามารถให้อนุญาตแก่บริษัทต่างสัญชาติให้เป็นเจ้าของที่ดินเพื่อก่อสร้างโรงงานได้

ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองกรรมสิทธิ์ในนิคมอุตสาหกรรมเพื่อการผลิต ในประเทศไทยคำว่านิคมอุตสาหกรรมได้รับการนิยามอย่างชัดเจนว่าคืออสังหาริมทรัพย์ที่ถูกพัฒนาโดยหรือได้รับใบอนุญาตจากการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย

คำจำกัดความของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์

กรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์หมายถึงอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถเป็นเจ้าของได้ถาวร โดยเจ้าของมีสิทธิ์ที่จะขายหรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสามารถถูกอ้างกรรมสิทธิ์ได้ ห้องพักในคอนโดมิเนียมในประเทศไทยก็สามารถถูกอ้างกรรมสิทธิ์ได้เช่นเดียวกัน

คำจำกัดความของการถือสิทธิ์การเช่าช่วง

สิทธิ์ของการเช่าช่วงหมายถึงการที่ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างถูกเช่าต่อจากผู้เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น โดยอัตราการให้เช่าสูงสุดตามสัญญาในประเทศไทยคือ 30 ปี อีกทั้งคู่สัญญายังสามารถต่อสัญญาเช่าได้ แต่ข้อเสนอนี้จะไม่ได้ถูกลงทะเบียนไว้กับกรมที่ดิน