“ลงทุนคอนโด” สร้างผลตอบแทนยังไงได้บ้าง ?

คอนโด เป็นอสังหาฯยอดนิยมสำหรับการลงทุน หลายคนอาจจะยังไม่รู้วิธีสร้างกำไรหรือผลตอบแทนจากการ “ลงทุนคอนโด” โดยผลตอบแทนมี 3 แนวทางหลัก ประกอบด้วย (1) การซื้อขายใบจองหรือขายดาวน์ (2) การโอนกรรมสิทธิ์แล้วปล่อยเช่า (3) การถือโอนกรรมสิทธิ์และขายทำกำไร ซึ่งผลตอบแทนของคอนโด มาจากไหนบ้าง พี่ทุยจะมาเล่าให้ได้อ่านกัน มาเริ่มต้นกันเลย…

1. การซื้อขายใบจองหรือขายดาวน์

การซื้อขายใบจองเป็นวิธีการลงทุนหรือเก็งกำไรที่ใช้ระยะเวลาสั้นที่สุด แต่เสี่ยงมากที่สุดในวิธีทั้งหมด วิธีการง่ายๆ ก็คือ เพียงแค่เราไปวางเงินจองเพื่อให้ได้สิทธิ์ในใบจองอสังหาฯ จะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็หลักการเดียวกัน เราแค่วางเงินจองเพียงหลักพันหรือหลักหมื่น แล้วเมื่อมีคนสนใจก็โอนเปลี่ยนใบจองเปลี่ยนชื่อต่อไป ดังนั้น อัตราผลตอบแทนอาจสูงได้มากถึง 50-100% เลยก็ได้ (เนื่องจากเงินลงทุนในการจองต่ำ) แต่ความยากไม่ได้อยู่ที่การได้ใบจอง ต้องอยู่ที่ประสบการณ์ความรู้ความเชี่ยวชาญในการจองอสังหาฯในการเลือกบ้านหรือห้องที่มีทำเลดีถึงดีที่สุดของแต่ละโครงการ

เรียกได้ว่า วิธีนี้เราต้องมีมุมมองการเลือกห้องที่ดี และคาดการณ์ไว้ล่วงหน้าว่าห้องนี้จะต้องมีคนมาสนใจและขอซื้อใบจองจากเราไปต่อ พร้อมกับราคาห้องและราคาโครงการมีโอกาสปรับตัวเพิ่มขี้นได้อีกตามระยะเวลาที่โครงการใกล้เสร็จ

แต่ก่อนอื่นพี่ทุยขอให้นักลงทุนมือใหม่ ควรต้องวางแผนการลงทุนเอาไว้ก่อน เช่น วางแผนเงินจอง และมีเงินพร้อมสำหรับในการผ่อนดาวน์ได้ แล้วถ้าต้องการขายจะขายใบจองที่ราคาเท่าไหร่ หรือคิดเป็นสัดส่วนกำไรประมาณกี่เปอร์เซนต์ พร้อมทั้งแผนสำรอง (Plan B) ถ้ากรณีที่ยังขายใบจองไม่ได้ จะต้องทำยังไงต่อไป

เพราะฉะนั้นคิดหน้าคิดหลังไว้ให้ดีๆ ก่อนตัดสินใจเก็งกำไรจากใบจอง พี่ทุยขอเตือนนักลงทุนมือใหม่ไว้ก่อนว่า การเก็งกำไรซื้อขายใบจองมีความเสี่ยงสูง (มาก) ต้องใช้ความระมัดระวังและมีแผนรับรองไว้เสมอ ส่วนตัวพี่ทุยไม่แนะนำให้มือใหม่เลือกวิธีนี้สักเท่าไหร่

2. การถือโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อการขายทำกำไรส่วนต่างราคา (Capital gain)

เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ในการลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทนของอสังหาฯ นักลงทุนจะเลือกโครงการที่ทำเลดีๆ ห้องอยู่ในแปลงที่เด่นๆของโครงการ และมักจะจองในช่วงที่ราคายังเป็นช่วงเริ่มต้นของโครงการ (Presale) แล้วผ่อนดาวน์ไปจนกระทั่งโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ขายใบจองไปก่อนหน้า มุ่งเน้นสร้างผลตอบแทนในระยะกลาง เพราะคิดว่าหลังโอนห้องไปแล้ว ราคาอสังหาฯต้องขึ้นไปได้อีกจึงเตรียมเงินไว้สำหรับโอนกรรมสิทธิ์หรือบางคนก็กู้เงินจากธนาคารมาเพื่อโอนก็ได้เช่นกัน

ถ้าโครงการไหนทำเลดี แบรนด์ดี วัสดุของอสังหาดีแล้วมีปริมาณความต้องการสูง ผลตอนแทนที่จะได้รับกลับมาก็มีโอกาสได้รับสูงประมาณอย่างน้อย 20-30% หรืออาจสูงกว่านั้นก็ได้ แต่ยังไงก็ดีมือใหม่ต้องระวังเรื่องความเสี่ยงดีๆด้วยเช่นกัน เช่น อัตราดอกเบี้ยต้นทุนที่แบกรับอยู่กรณียังขายต่อไม่ได้ และอัตราภาษีต่างๆ เมื่อต้องโอนเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ต่อไป แต่อย่าลืมคำนวณเรื่องค่าใช้จ่ายอื่นๆที่ใช้ในการโอนคอนโดด้วย เพราะคอนโดไม่ใช่ขนมตามร้านทั่วไปที่ยื่นให้ถึงมือรับเงินแล้วก็จบ แต่การซื้อขายอสังหาฯจะมีค่าธรรมเนียมต่างๆที่ซ่อนอยู่ด้วยต้องระวังให้ดี

3. การถือเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ แล้วปล่อยให้เช่า

วิธีนี้ถือเป็นการลงทุนอสังหาฯที่ต้องใช้ระยะเวลานาน และเป็นการลงทุนเพื่อการปล่อยเช่าที่เพื่อการสร้างกระแสเงินสดเข้ามาอย่างต่อเนื่อง (Passive Income) โดยปกติแล้วนักลงทุนที่เริ่มต้นมักจะกู้เงินจากธนาคารมาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการ แล้วนำห้องเหล่านี้มาปล่อยเช่าต่อ ก่อนจะปล่อยเช่าเจ้าของห้องก็ต้องตกแต่งห้องให้ดึงดูดความน่าสนใจของผู้เช่า มีอุปกรณ์ของใช้ที่จำเป็นในห้องเพื่อให้ผู้ใช้พึงพอใจเช่าให้มากที่สุด ในส่วนนี้ผู้เช่าอย่าลืมนำมาคิดเป็นต้นทุนรวมทั้งหมดด้วยล่ะ และต้นทุนที่สำคัญสำหรับเจ้าของห้อง คือ ต้นทุนในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยกู้เงินอสังหาฯ ซึ่งโดยปกติแล้วค่าเช่าจากการปล่อยให้เช่าควรที่จะได้รับมากกว่าจำนวนเงินที่ผ่อนธนาคารต่อเดือน ผลตอบแทนโดยเฉลี่ยของการปล่อยให้เช่าคอนโดอยู่ที่เฉลี่ยโดยประมาณ 5-10% แล้วแต่โครงการ

ในข้อนี้พี่ทุยเตือนนักลงทุนมือใหม่ไว้ก่อนว่า มันมีความเสี่ยงในเรื่องของการปล่อยให้เช่า เช่น เราอาจไม่สามารถหาคนมาเช่าห้องหรืออสังหาฯของเราได้ทุกเดือนหรือเช่าได้อย่างต่อเนื่อง จะทำให้ต้องแบ่งรับภาระค่าเช่าตรงนี้เอง หรือในโครงการนั้นๆต่างก็มีคนที่อยากจะปล่อยเช่าห้อง ทำให้มีคู่แข่งเข้ามาได้ไม่ยาก แข่งกันทั้งในเรื่องของราคาค่าเช่าห้อง หรือเรื่องของทำเลของห้องไหนที่วิวสวยกว่า ย่อมจะเป็นที่ดึงดูดใจของผู้เช่าได้มากกว่า จึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนต้องเตรียมตัวไว้ก่อนให้ดีๆ

การลงทุนคอนโด เป็นอีกหนึ่งทางเลือกสำหรับการลงทุนทั้งระยะยาว หรือการเก็งกำไรในระยะสั้น ต่างก็มีระดับความเสี่ยงที่แตกต่างกันออกไป ก่อนอื่นที่จะไปลงทุนอะไร พี่ทุยอยากให้ทุกคนลงทุนในความรู้ก่อนเสมอ พยายามศึกษาเรียนรู้จากคนที่ผ่านการลงทุนมาแล้วจริงๆ มีบทเรียนข้อผิดพลาดอะไรบ้างที่ต้องเฝ้าระวังไว้ก่อน การลงทุนทุกอย่างมีความเสี่ยง และก็มีโอกาสซ่อนอยู่ อยู่ที่ว่าเราเข้าใจมันดีพอเพียงใด เพราะการลงทุนที่ดีที่สุดไม่ใช่สร้างผลตอบแทนได้สูงที่สุด แต่เป็นการลงทุนที่เราเข้าใจดีที่สุดต่างหาก