รู้และเข้าใจ ก่อนเซ็นสัญญาซื้อ-ขายฝาก

HIGHLIGHTS

• อย่าสับสน "การขายฝากไม่ใช่การกู้เงิน"

• เรื่องสำคัญที่ต้องรู้และเข้าใจ ก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก

• ปัญหาที่อาจพบได้ในการขายฝาก และแนวทางแก้ไข
  

หลังจากที่เรารู้จักกับความหมายของคำว่า “ขายฝาก” และรู้เรื่องข้อดีต่างๆที่จะได้รับจากการขายฝากแล้วในตอนที่แล้ว(ขายฝาก vs จำนอง : ขายฝากคืออะไร? ต่างกับจำนองอย่างไร?) ในตอนนี้ เราจะมารู้เรื่องราวที่ต้องรู้เพิ่มเติม สำหรับคนที่สนใจจะทำธุรกรรมขายฝาก ว่ามีข้อควรรู้อะไรบ้าง รวมถึงเรื่องทีต้องรู้ก่อนจะเซ็นสัญญาซื้อและขายฝาก เพื่อให้ไม่เสียสิทธิประโยชน์และไม่ให้ถูกเอาเปรียบได้

การขายฝากไม่ใช่การกู้เงิน

"ถึงแม้ว่ารูปแบบจะคล้ายกับการกู้เงิน แต่ในทางกฎหมายนั้น การขายฝากไม่ใช่การกู้เงิน"

เพราะว่าไม่มีการกำหนดให้ผู้ขายฝากมีหน้าที่ต้องชำระค่าตอบแทนเป็นรายเดือนในแต่ละเดือน แม้ว่าจะมีสิทธิที่จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากสูงสุดถึง 15% ต่อปี หรือ 1.25 % ต่อเดือนก็ตาม กำหนดการชำระค่าตอบแทนนั้นขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝาก

ถ้าให้สรุปง่ายๆอีกที การขายฝาก คือ การซื้อขายทรัพย์สินและให้โอกาสแก่ผู้ขายฝากในการซื้อคืน โดยผู้ขายฝากสัญญาว่าจะมาไถ่ทรัพย์สินคืน และให้ค่าตอบแทนแก่ผู้รับซื้อฝากนั่นเอง

ยกตัวอย่างเช่น นาย A ขายฝาก ที่ดินให้กับนาย B ในมูลค่า 2 ล้านบาท เป็นเวลา 1 ปี และเมื่อครบสัญญาจะไถ่ถอนในราคา 2.30 ล้านบาท แบบนี้นาย B จะได้รับผลตอบแทนจำนวน 300,000 บาท (คิดเป็น 15% ต่อปี)

ดังนั้นอย่าสับสนระหว่างการ 'ขายฝาก' และการ 'กู้เงิน' โดยสำหรับผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากนั้น มีเรื่องสำคัญที่ต้องรู้และเข้าใจ ก่อนที่จะเซ็นสัญญาขายฝาก ดังต่อไปนี้

ปัญหาในการขายฝาก

สำหรับปัญหาในการขายฝากนั้น สามารถเกิดได้มากมาย ตั้งแต่

การกระทำสัญญาที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมาย เช่น การทำสัญญาโดยปากเปล่า ผู้รับซื้อฝากบางรายมีการโอนทรัพย์สินให้กับบุคคลอื่นทั้งๆที่่ยังไม่ครบกำหนดไถ่ถอน ผู้รับซื้อฝากไม่สามารถตรวจสอบข้อมูลสินทรัพย์ได้ หรือความเข้าใจที่ผิดพลาดทำให้ประเมินสูงกว่าราคาที่ควรจะเป็น หรือ การกำหนดราคาขายฝากต่ำกว่าความเป็นจริงที่ผู้ขายฝากควรได้ มีปัญหาในการไถ่ถอนคืน เช่น การที่ผู้รับซื้อฝากไม่ยอมให้ไถ่ถอนสินทรัพย์คืน แม้ว่าผู้ขายฝากจะจ่ายเงินไถ่ถอนทรัพย์สินนั้นครบถ้วนแล้วก็ตาม

จะเห็นว่าปัญหาเหล่านี้เกิดขึ้นจากการที่กระทำสัญญาหรือใช้ช่องว่างที่ทำให้ทั้งผู้ขายฝากและผู้รับซือฝากเกิดความเข้าใจผิด ซึ่งก่อให้เกิดความเสียหายทั้งเวลาและทรัพย์สินเป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตามสิ่งหนึ่งที่สามารถช่วยได้ คือ การมีข้อมูลที่ครบถ้วน หรือผู้ช่วยที่ถูกต้อง เพื่อที่จะช่วยให้เกิดความคุ้มค่าในผลตอบแทน ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว ที่โปร่งใส และสามารถตรวจสอบได้จริง รวมถึงมีการประเมินราคาที่ถูกต้องจากผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองจากกลต. จะช่วยให้ธุรกรรมการขายฝากนั้นเป็นไปได้อย่างยุติธรรมและถูกต้อง