ทำความรู้จักมาตรการ LTV ที่นักลงทุนต้องเตรียมตัว

HIGHLIGHTS เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการ LTV หรือ Loan to Value ในกรณีการกู้เงินจากธนาคารมาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อป้องกันหนี้เสียและฟองสบู่ในตลาด โดยมาตรการนี้มีกำหนดเริ่มใช้วันที่ 1 เมษายน 2562 หลายคนอาจเคยได้ยินชื่อมาตรการ แต่หลายคนยังสงสัยแนวคิดและเงื่อนไขว่า LTV คืออะไรและส่งผลอย่างไรต่อการลงทุน และต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง เราลองไปศึกษากันพร้อมๆ กันค่ะ

สวัสดีค่ะ คราวนี้กลับมาพร้อมกับสิ่งที่จะส่งผลต่อการซื้อบ้านและคอนโดของเราทุกคนนับแต่วันนี้เป็นต้นไป เมื่อพูดถึงมาตรการ LTV ที่คราวนี้วางกฎในการดาวน์บ้านให้เข้มขึ้นค่ะ

LTV คืออะไร

เวลาเราจะกู้เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโด แบงค์ต่างๆก็จะต้องพิจารณาหลายๆอย่างก่อนจะปล่อยกู้ ที่สำคัญก็คือ แบงค์ต้องดูว่าเราจะมีสามารถผ่อนไหวมั้ย ซึ่งถ้าเราวางเงินดาวน์เยอะ เงินที่เรากู้และต้องผ่อนจ่ายก็จะน้อยลง ความเสี่ยงที่เราจะผ่อนไม่ไหวก็จะพลอยลดลงไปด้วย

เพราะฉะนั้น ธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงค์ชาติ ซึ่งเป็นธนาคารกลางที่กำกับดูแลแบงค์ต่างๆ ก็เลยกำหนดมาตรการเพื่อดูแลความเสี่ยงในด้านนี้ ซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือ มาตรการ Loan-To-Value หรือ LTV ซึ่งกำหนดว่า ถ้าสัดส่วนของเงินกู้ต่อมูลค่าของบ้านที่ลูกค้าแบงค์จะซื้อมีสูงกว่าระดับที่แบงค์ชาติกำหนดไว้ สัญญาเงินกู้นั้นก็จัดว่ามีความเสี่ยงสูงต่อการผิดนัดชำระหนี้ ถ้าสัดส่วนเงินกู้น้อยกว่า ความเสี่ยงก็น้อยลง

มาตรการ LTV อันใหม่ จะส่งผลยังไงต่อการกู้ซื้อบ้านของเรา

โอ้! ส่งผลมากกว่าเดิมเยอะเลยค่ะ

เพราะว่าที่ผ่านมา แม้สัดส่วนการกู้ต่อมูลค่าของบ้านจะมากกว่าระดับที่แบงค์ชาติกำหนดไว้ (90% สำหรับคอนโด และ 95% สำหรับบ้าน) แต่แบงค์ต่างๆก็ยังปล่อยกู้ได้ เพียงแต่ต้องตั้งเงินกองทุนให้สูงขึ้นเพื่อรองรับความเสี่ยง

แต่มาตรการ LTV อันใหม่นี้ จะมีหลักเกณฑ์ที่เข้มกว่าเดิม คือ ถ้ายังผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกไม่ถึง 3 ปี แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 2  ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าบ้าน (หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 80% ของมูลค่าของบ้าน)

ถ้าผ่อนบ้านหรือคอนโดหลังแรกเกินสามปีขึ้นไป แล้วจะกู้สำหรับหลังที่สอง ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของมูลค่าบ้าน (หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าของบ้าน)

และถ้ายังผ่อน 2 ที่ แล้วจะกู้สำหรับหลังที่ 3  ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 30% ของมูลค่าบ้าน (หรือมีสัดส่วนการกู้ไม่เกิน 70% ของมูลค่าของบ้าน)

ถ้าไม่ทำตามหลักเกณฑ์นี้ แบงค์ก็ปล่อยกู้ให้ไม่ได้!

ทำไมกฎ LTV คราวนี้ถึงเข้มขึ้นกว่าที่ผ่านๆมา

เหตุการณ์ครั้งนี้ทำให้ปิ่นนึกถึงตอนที่ตัวเองทำงานดึกๆติดกันหลายคืน ตอนแรกๆก็พอไหว แต่นานๆไป ร่างกายก็อ่อนเพลีย อยากจะตื่นเช้าก็ตื่นไม่ไหว ไม่มีแรง ป่วยก็ง่ายกว่าเดิม จนหมอต้องสั่งให้พัก เพื่อไม่ให้ใช้ร่างกายมากไปกว่านี้

เช่นเดียวกันนี้ ในปัจจุบัน คนก่อหนี้เยอะขึ้น ทั้งเพื่อซื้อบ้านและจับจ่ายใช้สอย จนตอนนี้ หนี้สินของครัวเรือนไทยทั้งหมดคิดเป็น  77.8% ของรายได้ทั้งประเทศหรือจีดีพี ซึ่งเป็นระดับที่สูงเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ

ทีนี้ ตอนเป็นหนี้น้อยๆก็พอจะผ่อนไหว แต่นานๆไป เป็นหนี้มากๆเข้า ภาระที่ต้องผ่อนมันก็เยอะ มันก็จะผ่อนลำบากๆหน่อย ใช้จ่ายอะไรก็ยาก ถ้าขาดรายได้ไปนี่ก็แทบไม่มีเงินใช้จ่าย เพราะรายได้ต้องเอาไปจ่ายหนี้ มีงานวิจัยในหลายๆประเทศ เช่น ในอเมริกาหรืออังกฤษ ชี้ให้เห็นว่า ครัวเรือนที่มีหนี้สูง จะประสบความลำบากในการใช้จ่ายมากขึ้นในช่วงเวลาเศรษฐกิจไม่ดี

เพราะฉะนั้น ตอนแบงค์ชาติออกมาตรการ LTV ก็เหมือนกับหมอที่สั่งให้พัก เพื่อป้องกันไม่ให้คนก่อหนี้ไปมากกว่านี้

แล้วเราจะทำยังไงต่อไป

มาตรการใหม่นี้ อาจเป็นสัญญาณที่มาเตือนเรา ให้เรารู้ลิมิตของสุขภาพการเงินมากขึ้น ไม่เอาเงินในอนาคตมาใช้มากเกินไป และกลับมาทบทวนแผนการเงินของตัวเองอีกครั้ง ว่าถ้าจะซื้อบ้าน ซื้อเพื่ออะไร จำเป็นมั้ย ถ้าจำเป็นก็ต้องออมเงินให้พอก่อน ภาระการผ่อนจะได้ไม่หนักมากไป เราจะได้ไม่ล้มเมื่อรายได้สะดุดค่ะ

แล้วกลับมาพบกันใหม่ในประเด็นอื่นๆที่น่าสนใจนะคะ เพราะถ้าอยากเข้าใจเรื่องเงินเรื่องเศรษฐกิจ ไม่ยากหรอกค่ะ