กำไร 3 ต่อที่ได้จาก ‘คอนโดในเมือง’

คอนโดมิเนียมหรือที่เราชอบเรียกกันสั้นๆ ว่า “คอนโด” นับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่ได้รับความนิยมอย่างมาก โดยเฉพาะคอนโดที่อยู่ติดแนวรถไฟฟ้าเพราะสะดวกสบายในการเดินทาง ไม่ต้องกังวลเรื่องรถติด แล้วยังประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางอีกด้วย ยัง ยัง ยังไม่หมดแค่นี้ ‘คอนโดในเมือง’ ยังเหมาะกับผู้ที่กำลังเริ่มต้นทำธุรกิจและกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการกระจายความเสี่ยง พร้อมกับสร้างรายได้สม่ำเสมอ จากการปล่อยเช่าได้อีกด้วย อยากรู้แล้วใช่มั๊ยจ๊ะว่าทำไม ‘คอนโดในเมือง’ ถึงน่าสนใจขนาดนี้ อ่านต่อได้เลยจ้าาาา

กำไร 3 ต่อที่ได้จาก ‘คอนโดในเมือง’

กำไรต่อที่ 1 ประหยัดเวลาและค่าเดินทาง

คุณพ่อคุณแม่หลายครอบครัวที่ลูกกำลังเรียนมหาวิยาลัย มักจะฝึกให้ลูกรับผิดชอบตัวเองด้วยการให้เดินทางไปเรียนเอง มากกว่าที่จะขับรถ รับ- ส่ง ทุกวันเหมือนตอนเด็กๆ ถ้าบ้านกับโรงเรียนอยู่ใกล้กันก็จะเดินทางสบายๆ ไม่เหนื่อย ตอนเย็นกลับถึงบ้านมีเวลาพักผ่อนหรือทบทวนบทเรียนได้ แต่ถ้าบ้านกับโรงเรียนอยู่ห่างไกลกันเหลือเกิน ทำให้ต้องตื่นตั้งแต่เช้าตรู่รีบเดินทางไปเรียน กว่าจะกลับถึงบ้านก็ค่ำๆ ยิ่งช่วงไหนต้องเร่งทำรายงานหรือใกล้สอบ ก็อาจจะต้องค้างที่บ้านเพื่อนหรือกลับบ้านดึกๆ ดื่นๆ ซึ่งอาจจะเกิดอันตรายขึ้นได้

อีกทางเลือกหนึ่งที่จะทำให้คุณพ่อคุณแม่สบายใจ คือ การพักอาศัยในคอนโด ใกล้ที่เรียนหรือใกล้กับช่องทางคมนาคมสาธารณะที่เดินทางสะดวกสบาย เพราะจะทำให้...

ประหยัดเวลาในการเดินทาง ทำให้มีเวลาพักผ่อน ทำการบ้าน ทำรายงาน หรือหาความรู้ใหม่ๆ เพิ่มเติมได้มากขึ้นลดค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ทำให้มีเงินเหลือมาเก็บออมมากขึ้นมีร้านขายของกินตลอดเวลา คอนโดใจกลางเมืองส่วนใหญ่มักมีร้านค้าที่เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมงเปิดบริเวณรอบๆ ถ้าปั่นรายงานหรืออ่านหนังสือแล้วหิวตอนดึกๆ ก็ลงมาหาของกินได้

ข้อควรระวัง

คอนโดที่อยู่ในย่านชุมชนทำเลดีมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบนี้ มักจะมีราคาขายค่อนข้างสูง เพราะเป็นพื้นที่หายาก ราคาก็ขยับขึ้นเรื่อยๆ คุณพ่อคุณแม่ที่ต้องการซื้อคอนโดให้ลูกไว้พักอาศัยเพื่อไปเรียนหนังสือนั้น นอกจากตัดสินใจจากการประหยัดเวลาและค่าเดินทางของลูกแล้ว ยังต้องดูสภาพคล่องของตัวเองจากการผ่อนชำระรายเดือนอีกด้วยเราควรควบคุมหนี้ไม่ให้เกิน 40% ของรายได้ เพื่อที่จะทำให้การผ่อนคอนโดให้ลูกพักอาศัยในครั้งนี้ ไม่เป็นภาระที่หนักมากจนเกินไป (ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้ปีละ 100,000 บาท)

กำไรต่อที่ 2 Support การเริ่มต้นทำธุรกิจ

จากรายงานผลการสำรวจพฤติกรรมผู้ใช้อินเตอร์เน็ตในประเทศไทย 2559 ของ ETDA พบว่าปัจจุบันคนไทยใช้งานอินเตอร์เน็ต 45 ชั่วโมงต่อสัปดาห์ หรือ 6.4 ชั่วโมงต่อวัน โดยใช้เวลาส่วนใหญ่ไปกับกิจกรรมต่างๆ ดังนี้

เราจึงไม่แปลกใจที่กระแสการทำงานออนไลน์จะเติบโตมากขึ้น เพราะ…

เป็นช่องทางในการสร้างรายได้หลักของคนทำงานฟรีแลนซ์เป็นช่องทางที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจเข้าถึงลูกค้ากลุ่มใหม่ได้มากขึ้น ด้วยต้นทุนที่ต่ำลงเป็นแหล่งรายได้เสริมของคนทำงานประจำและนักศึกษา

ตัวอย่างงานออนไลน์ เช่น บล็อกเกอร์, ขายของออนไลน์, ตัวแทนขายสินค้า, รับงานฟรีแลนซ์, รับเขียนโปรแกรม, รับทำเว็บไซด์โฆษณาออนไลน์, ทำคลิปอัพลง YouTube, รับจ้างแปลหนังสือ หนังหรือซีรีย์ต่างประเทศ, ทำคอร์สเรียนออนไลน์ เป็นต้น

การทำงานออนไลน์นั้นแม้ว่าจะทำที่ไหนก็ได้ แต่ควรเลือกที่ที่เดินทางไปไหนมาไหนคล่องตัว ใช้เวลาไม่นานก็สามารถไปถึงที่นัดหมาย ซึ่งในช่วงเริ่มต้นทำธุรกิจหลายคนเลือกพักอาศัยอยู่ที่คอนโดเพราะมีสะดวกสะบายในการเดินทาง ไปคุยงานกับลูกค้าหรือนัดส่งของได้สะดวก อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญของที่พักอาศัย คือ ความปลอดภัยและการบำรุงรักษาคอนโดจากเงินค่าส่วนกลางที่เราจ่ายไปทุกๆ ปี เมื่อมีคนดูแลที่พักให้เราแล้ว เราก็จะมีเวลาเหลือไปหาวิธีเพิ่มช่องทางสร้างรายได้ทางออนไลน์ของตัวเองต่อไป

ข้อควรระวัง

เมื่องานออนไลน์ของเราเติบโตมากขึ้นแล้วอาจจะมีคนคิดจะใช้คอนโดเปิดบริษัทเป็นเรื่องเป็นราว แต่ตามกฎหมายของ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ไม่สามารถใช้คอนโดไปจดทะเบียนบริษัทเพื่อทำการค้าได้ เพราะคอนโดจัดว่าเป็นที่พักอาศัย ไม่ใช่เพื่อประกอบธุรกิจ จะทำได้ก็ต่อเมื่อเป็นพื้นที่เพื่อการค้าที่ได้รับอนุญาตจากนิติฯแล้วเท่านั้น

กำไรต่อที่ 3 การสร้างรายได้ในอนาคต

สำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการกระจายความเสี่ยงได้รับผลตอบแทนมากกว่าการฝากออมทรัพย์หรือสร้างรายได้สม่ำเสมอจากการปล่อยเช่า การซื้อคอนโดในเมืองที่อยู่ทำเลดี เกาะติดแนวรถไฟฟ้าในระยะเดินได้ไม่เกิน 300 - 400 เมตร นั้นก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการลงทุนได้ เพราะซื้อขายหรือปล่อยเช่าง่ายกว่าคอนโดในบริเวณอื่นๆ ซึ่งข้อมูลจาก TarraBKK Research ณ ปี 2558 เราจะเห็นภาพรวมของราคาคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งแต่ละสถานีนั้นจะปรับเพิ่มขึ้นมากน้อยแตกต่างกัน ในทำเลที่ดีจะมีราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 8-12%

2 วิธีสร้างรายได้จากคอนโด

วิธีที่ 1 สร้างรายได้ระยะสั้นจากการซื้อและขาย

คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ยิ่งเป็นคอนโดทำเลทอง อยู่ใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้าก็ยิ่งมีมูลค่าสูงและมีความต้องการของผู้ซื้อมากตามมากกว่าคอนโดที่อยู่ในซอยลึกๆ ห่างไกลจากชุมชน จากภาพด้านบน เราจะเห็นได้ว่าราคาของคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ามีเปอร์เซ็นต์ที่จะเพิ่มมากขึ้นต่อปีเรื่อยๆ เหมาะสำหรับคนที่ต้องการเก็งกำไรระยะสั้น เพื่อซื้อเก็บไว้ไม่นานแล้วก็ขายทำกำไร

วิธีที่ 2 สร้างรายได้ระยะยาวจากการปล่อยเช่า

สำหรับคนที่ต้องการมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอทุกๆ เดือนนั้น จะนำคอนโดไปปล่อยเช่า มีบางส่วนที่ใช้เงินสดซื้อ 100% แล้วปล่อยเช่า ในขณะที่ส่วนใหญ่จะเน้นไปทางกู้ยืมเงินมาซื้อคอนโด แล้วนำรายได้จากค่าเช่ามาผ่อนจ่ายค่างวดกับธนาคาร ซึ่งอัตราตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดอยู่ที่ 5 - 7% ต่อปี (ข้อมูลจาก TarraBKK Research) นับว่าดีกว่าการฝากออมทรัพย์ในธนาคารมากๆ

ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า เราควรคำนวณผลตอบแทนออกมาก่อนว่าถ้าอัตราผลตอบแทนอยู่ระหว่าง 5 - 7% ต่อปี แสดงว่าคอนโดนี้น่าสนใจ

การคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่ามีหลายวิธี แต่แนะนำสูตรนี้เพราะเป็นวิธีง่ายๆ ที่เราจะตัดสินใจเบื้องต้นได้ว่าคอนโดนี้น่าสนใจที่จะลงทุนหรือไม่ ถ้าได้ผลตอบแทนที่อยู่ระหว่าง 5 - 7% ก็น่าสนใจ เราจะได้นำรายละเอียดของคอนโดนั้นมาเก็บไว้เปรียบเทียบกับคอนโดอื่นๆ เพื่อหาคอนโดที่เราต้องการลงทุนจริงๆ ต่อไป แต่ถ้าได้ผลตอบแทนที่ต่ำกว่า เราจะปล่อยผ่านคอนโดนี้ไป ซึ่งการคำนวณในตารางนี้จะคิดในกรณีที่มีการเช่าเต็มตลอดทั้งปี แบ่งวิธีการคำนวนออกเป็น 2 แบบ ดังนี้

จากตารางจะเห็นว่า…

อัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น (Rental Yield) นั้นจะเป็นค่าเช่าที่ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่าย (เช่น ค่าส่วนกลาง) จะได้ผลตอบแทน 5.4% ต่อปีอัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ (Net Rental Yield) นั้นจะเป็นค่าเช่าที่หักค่าใช้จ่ายต่างๆ ออกแล้ว จะได้ผลตอบแทน 5.11% ต่อปี

ข้อควรระวัง

แม้ว่าคอนโดจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ มีมูลค่าสูง สภาพคล่องต่ำ ทำให้ขายได้ช้ากว่าการลงทุนรูปแบบอื่น เช่น หุ้น กองทุนรวม ทองคำ ที่ขายวันนี้แล้วได้เงินทันทีหรือรอไม่เกิน 1 สัปดาห์จึงจะได้รับเงิน ในขณะที่คอนโดนั้นไม่มีความแน่นอน บางคนปล่อยขายไม่ถึงเดือนก็มีคนมาซื้อ แตกต่างกับอีกคนขายมาเกือบปียังหาคนซื้อไม่ได้ ดังนั้น เงินที่นำมาลงทุนจะต้องเป็นเงินส่วนเกินที่เราไม่ได้ใช้เท่านั้น จะได้ไม่เกิดปัญหาการขาดสภาพคล่องการจับเสือมือเปล่าด้วยการกู้ยืมเงินมาลงทุนนั้น แม้ว่าได้ผลตอบแทนสูง แต่ก็มีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดหนี้สินด้วยเช่นกันเราปล่อยเช่าคอนโดระยะยาวได้ แต่ไม่สามารถปล่อยเช่ารายวันได้เพราะ “ผิดกฎหมาย”

* ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

เมื่อผลตอบแทนอยู่ระหว่าง 5 - 7% นับว่าน่าสนใจที่จะลงทุน แต่ยังไม่ต้องรีบร้อนลงทุนทันทีเพราะจะต้องหาข้อมูลอื่นๆ เพื่อนำมาเปรียบเทียบก่อนการลงทุนจริงๆด้วย นอกจากผลตอบแทนที่น่าลงทุนแล้ว เรายังต้องจัดการกับสภาพคล่องของตนเองให้ดีด้วยการ “เก็บเงินฉุกเฉิน”

ทำไมเราควรเก็บเงินฉุกเฉิน : เก็บไว้จ่ายค่างวดกับธนาคารในช่วงที่ยังไม่มีคนเช่า รวมทั้งค่าซ่อมบำรุงห้องให้ใหม่และน่าอยู่ตลอดเวลาอีกด้วยเก็บจำนวนเท่าไหร่ : ควรสมมติสถานการณ์เลวร้ายที่สุด เช่น เราใช้เวลาหาคนเช่ารายใหม่ประมาณ 5 เดือน ถ้าเราผ่อนเดือนละ 15,000 บาท ควรเก็บเงินฉุกเฉินไว้ 75,000 บาทเก็บไว้ที่ไหน : เก็บไว้ในที่ที่มีความเสี่ยงต่ำ เช่น ฝากออมทรัพย์ดอกเบี้ยสูง กองทุนรวมตลาดเงิน

จากไลฟ์สไตล์ของคนในปัจจุบันที่ต้องการความคล่องตัวจึงเลือกเข้ามาอาศัยใน “คอนโดในเมือง” เพราะเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวกรวดเร็ว นอกจากใช้ประโยชน์ที่ได้อยู่อาศัยเองแล้ว ยังใช้เพิ่มรายได้ในรูปแบบอื่นๆ เช่น การทำอาชีพเสริมแบบออนไลน์ รับส่วนต่างกำไรจากการซื้อขาย และปล่อยเช่าสร้างรายได้สม่ำเสมอในระยะยาวได้อีกด้วย แต่ทั้งหมดนี้ก็ต้องมาจากการวางแผนจัดการเงินแบบระมัดระวังด้วยการเก็บเงินฉุกเฉินเอาไว้ใช้ในช่วงเร่งด่วนด้วยนะจ๊ะ