การประเมินราคาบ้านและที่ดิน

ความจำเป็นในการประเมินราคา

       นอกจากการประเมินราคา จะเป็นเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินแล้ว การประเมินราคา ยังสามารถนำไปประยุกต์ใช้ในกิจกรรมอื่นๆ ได้อีกมากมาย ซึ่งที่นิยมนำไปใช้กัน ประกอบด้วยกิจกรรมต่างๆ ดังต่อไปนี้

• เพื่อการซื้อ การขาย การตีราคาแลกเปลี่ยน การรวมกิจการ ซึ่งกิจกรรมเหล่านี้ ต้องการการประเมินราคาสินทรัพย์ทุกชนิด เพื่อให้การดำเนินการมีประสิทธิผลสูงสุด

• เพื่อการกู้ยืมเงินและให้เครดิต เช่นนำไปจำนอง ขายฝาก โดยปกติจำนวนเงินที่ให้กู้ยืมกัน มักขึ้นอยู่กับหลักประกัน ที่นำมาวางไว้ ซึ่งโดยทั่วไปจำนวนเงินให้กู้ยืมจะต้องต่ำกว่าราคาที่ควรจะเป็นหรือควรจะขายได้ของหลักประกัน ซึ่งราคาที่ควรจะเป็นตัวนี้ หาได้โดยใช้แนวคิดการประเมินราคานั่นเอง

• เพื่อการจ่ายเงินชดเชย เช่นในกรณีมีการเวนคืนที่ดิน ค่าเวนคืนที่จะต้องจ่ายชดเชยให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน จำเป็นต้องจ่ายในจำนวนที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ควรจะเป็นของทรัพย์สิน ไม่เช่นนั้นมักมีปัญหาเกิดขึ้นได้ ดังนั้นการประเมินราคาที่ดินโดยบุคคลที่สาม จะมีส่วนช่วยให้การเวนคืน สามารถกระทำได้โดยราบรื่น

• เพื่อเก็บภาษี ซึ่งรวมทั้งภาษีมรดก ทั้งนี้ภาษีที่นิยมเก็บจากสินทรัพย์ที่ถือครองโดยทั่วไป มักนิยมเก็บจากฐานราคาประเมินของสินทรัพย์ที่มีการจัดทำขึ้น

• เพื่อกะประมาณค่าเช่าทางการตลาด ค่าเช่ามีความสัมพันธ์โดยตรงกับมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ ทั้งนี้บ้านและที่ดินที่สามารถนำมาให้เช่าได้ค่าเช่าสูง มักจะมีมูลค่าสูงตามไปด้วย ในทางกลับกันบ้านและที่ดินที่อยู่ในย่านที่มีราคาซื้อขายสูง ก็มักเป็นย่านที่มีค่าเช่าสูงตามไปด้วย

• เพื่อประมาณการผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่นสิทธิตามกฎหมาย สิทธิทางอากาศ สิทธิหน้าดิน       

• เพื่อวัตถุประสงค์เกี่ยวกับบริษัทในด้านการชำระบัญชี และการล้มละลาย ซึ่งมีความจำเป็นต้องประเมินราคาขายทอดตลาดของสินทรัพย์ต่างๆ ที่กิจการมีอยู่

• 
  

ประเมินราคา เขาทำกันอย่างไร

เทคนิคการประเมินราคา เพื่อหามูลค่าที่ควรจะเป็น ตามหลักสากลที่ยอมรับกันโดยทั่วไปนั้น มีอยู่ 3 วิธีด้วยกัน คือ

       1.วิธีเปรียบเทียบราคาตลาด(Market-Comparison Approach) แนวคิดนี้เชื่อว่ามูลค่าของสินทรัพย์ ที่ควรจะเป็นนั้น เกิดขึ้นจากการที่สินทรัพย์อื่นที่มีลักษณะแบบเดียวกัน หรือมีคุณลักษณะใกล้เคียงกัน มีราคาในท้องตลาด ดังนั้นสินทรัพย์ที่ประเมินก็ควรมีราคาหรือมีมูลค่าใกล้เคียงกัน วิธีการประเมินราคาตามแนวคิดนี้ จึงมุ่งนำบ้านและที่ดินที่อยากทราบราคาประเมิน มาเปรียบเทียบกับบ้านลักษณะคล้ายกันที่มีราคาตลาดอยู่แล้ว เพื่อปรับแต่งราคาตลาดของสินทรัพย์ที่อ้างอิงให้กลายเป็นมูลค่าที่ควรจะเป็นของสินทรัพย์ที่ต้องการประเมิน

วิธีนี้เป็นวิธีที่นิยมใช้กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในการประเมินบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์เฮาส์ และอพาร์ทเม้นท์ขนาดเล็ก วิธีการประเมินแบบนี้มักใช้ได้ดีกับบ้านในบริเวณที่มีการซื้อขายมากรายในระยะเวลาที่ผ่านมา และยิ่งมีบ้านมาเปรียบเทียบมากแค่ไหน มูลค่าที่ได้ ก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากเพียงนั้น 

       2.วิธีคิดจากรายได้(Income Approach) แนวคิดนี้เชื่อว่าสินทรัพย์ใดก็ตามที่สามารถก่อให้เกิดรายได้ สินทรัพย์นั้นก็ควรจะมีมูลค่า ตามแนวคิดนี้มีสูตรการคิดคำนวณหาราคาประเมินง่ายๆ ด้วยการ นำเอารายได้สุทธิเฉลี่ยทั้งปีของสินทรัพย์(Income Stream)ตั้ง หารด้วย ผลตอบแทนที่ต้องการจากการลงทุน(มักใช้อัตราผลตอบแทนขั้นต่ำที่พึงได้รับจากการนำเงินไปลงทุน ซึ่งอาจใช้อัตราผลตอบแทนจากการฝากธนาคาร ซื้อพันธบัตร หรือซื้อหุ้นนั่นเอง)

        ตัวอย่าง ตึกแถวให้เช่าแห่งหนึ่งได้รับค่าเช่าเดือนละ 8,000 บาท หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานรวมทั้งภาษีและค่าประกันเดือนละ 2,000 บาท นั่นคือค่าเช่าหรือกระแสรายสุทธิต่อเดือนสุทธิจะเหลือ เท่ากับ 6,000 บาท หรือคิดเป็นรายได้สุทธิปีละ 72,000 บาท อัตราผลตอบแทนที่ต้องการกำหนดที่ 6 % หากอาศัยการประเมินราคาตามวิธีคิดจากรายได้จะสามารถหามูลค่าที่ควรจะเป็นได้เท่ากับ 72,000 / 0.06 = 1,200,000 บาท

       วิธีนี้เหมาะที่จะนำมาใช้กับทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ ประเภทให้เช่าทุกประเภท เช่น แฟลต อพาร์ทเม้นท์ หอพัก บ้านเช่า รวมตลอดทั้งที่ดินเพื่อการเกษตร

       3. วิธีต้นทุนทดแทนหรือวิธีคิดจากต้นทุน(Replacement-Cost Approach) แนวคิดสุดท้ายนี้เชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินที่ควรจะเป็น ควรเท่ากับต้นทุนในการก่อสร้างหรือต้นทุนในการได้มาซึ่งทรัพย์สิน หักด้วยมูลค่าการเสื่อมสภาพของทรัพย์สิน หรือค่าเสื่อมราคา(Depreciation) วิธีนี้นิยมใช้กันมากในการวางแผนปลูกสร้างที่อยู่อาศัยในเมือง เนื่องจากเป็นวิธีที่ง่ายและไม่ซับซ้อน และมีลักษณะเป็นเทคนิคมาตรฐาน สามารถนำมาใช้คิดราคาทรัพย์สินจำนวนมากๆ ได้ นอกจากนั้นวิธีนี้ยังเหมาะอย่างยิ่งในการนำมาใช้ในการประเมินทรัพย์สินประเภทมีการซื้อขายน้อย ไม่สามารถวิเคราะห์โดยเปรียบเทียบราคาตลาดได้

ตัวอย่าง ต้องการประเมินราคาตึกแถว 2 ชั้น กว้าง 4 เมตร ยาว 10 เมตร แห่งหนึ่งที่ปลูกมาแล้ว 3 ปี

วิธีการประเมินราคาตามวิธีนี้เริ่มจาก

ประมาณราคาที่ดิน = 320,000 บาท

จากนั้นทำการประมาณต้นทุนการก่อสร้างอาคารใหม่ในลักษณะเดียวกัน = 500,000 บาท

หัก ค่าเสื่อมราคาอาคารจากการใช้มาเป็นเวลา 3 ปีประมาณเป็นค่าเสื่อม = 15,000  บาท

เหลือมูลค่าที่ควรจะเป็นของอาคาร = 500,000 - 15,000 = 485,000 บาท

นำมูลค่าที่เหลือส่วนนี้บวกกลับเข้าไปกับมูลค่าที่ดินจะได้ราคาประเมินบ้านและที่ดิน = 320,000+485,000 = 805,000 บาท