กฎหมายกับการซื้อ-ขายฝาก ฉบับเข้าใจง่าย

HIGHLIGHTS

• กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก
  

• สิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาตามข้อกฎหมาย
  

• อัตราค่าตอบแทน และระยะเวลาสัญญาขายฝาก
  

• สถานที่ทำสัญญาขายฝาก และการไถ่ถอนทรัพย์
  

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

หลังจากที่เรารู้และเข้าในเรื่องต่างๆก่อนเซ็นสัญญาขายฝากแล้ว คราวนี้ถึงเวลาที่เราจะมาทำความเข้าใจกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝากแบบเข้าใจง่ายๆกันบ้าง

เริ่มจากความหมายการขายฝากตามกฎหมายก่อนเลย คำว่าขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขาย อาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ (ป.พ.พ. มาตรา 491)

ซึ่งความหมายที่สำคัญของการขายฝากนี้อยู่ในเรื่องของ กรรมสิทธิ์ และ สิทธิ์ในการไถ่ทรัพย์คืนได้นั่นเอง เรียกได้ว่าเป็นการขายที่เปิดโอกาสให้ไถ่ถอนในเวลาที่จำกัด

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการขายฝาก

ส่วนกฎหมายที่เกี่ยวข้องนั้น มี ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 - 502 ซึ่งให้ความหมายในเรื่องของการขายฝากไว้ดังนี้

สัญญาขายฝากเป็นสัญญาที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่จดทะเบียน ซึ่งผู้ขายฝากจะได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินกลับคืนต้องขอไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด

    ○ กรณีอสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 10 ปี นับแต่เวลาซื้อขาย     ○ กรณีสังหาริมทรัพย์มีกำหนด 3 ปี นับแต่เวลาซื้อขายสัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะ

ไถ่คืนกันเมื่อใด แต่จะกำหนดเวลาการไถ่คืนกันเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนหรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้นให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์การขยายกำหนดเวลาไถ่ ผู้ขายฝากและผู้รับซื้อฝากจะทำสัญญาขยายเวลาไถ่กี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้รับซื้อฝาก ซึ่งถ้าทรัพย์สินที่ขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากการขายฝากจะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้ผลของการใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินซึ่งขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ทรัพย์สินซึ่งไถ่นั้นผู้ไถ่ย่อมได้รับคืนโดยปลอดจากสิทธิ ใดๆ ซึ่งผู้ซื้อเดิม หรือทายาทหรือผู้รับโอนจากผู้ซื้อเดิมก่อให้เกิดขึ้นก่อนเวลาไถ่ ยกเว้นแต่เป็นการเช่าทรัพย์สินที่อยู่ในระหว่างขายฝากซึ่งได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการเช่านั้นไม่ทำให้ผู้ขายฝากหรือผู้ไถ่เสียหาย กำหนดเวลาเช่ามีเหลืออยู่เพียงใดให้คงสมบูรณ์เพียงนั้น แต่ต้องไม่เกินกว่าหนึ่งปี

จากประเด็นข้างต้น มีสิ่งสำคัญที่ต้องพิจารณาดังนี้คือ กรรมสิทธิ์ ระยะเวลาของการไถ่ทรัพย์สินคืน และ การต่ออายุสัญญา ดังนี้

อัตราค่าตอบแทน และระยะเวลาสัญญาขายฝาก

อัตราค่าตอบแทนการขายฝากกำหนดไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี หรือ 1.25% ต่อเดือน ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งระยะเวลาที่ให้ขายฝากนั้นทำได้ตั้งแต่ 6 เดือน ถึง 1 ปี หรือแล้วแต่ตกลงกัน

หากครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากยังไม่สามารถไถ่ถอนได้ สามารถขยายระยะเวลาได้แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี

สถานที่ทำสัญญาขายฝาก คือ สำนักงานที่ดิน

ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ การทำสัญญาขายฝากจะไปทำที่สำนักงานที่ดิน เพื่อทำเป็นหนังสือและจดแจ้งต่อเจ้าหน้าที่

การไถ่ถอนทรัพย์

ในกรณีที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อครบกำหนดแล้วผู้ขายฝากสามารถนำเงินต้นพร้อมค่าตอบแทนไปชำระต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน กรรมสิทธิ์ก็จะกลับไปเป็นของผู้ขายฝากทันที โดยมีขั้นตอนดังนี้

ให้ผู้ขายฝากแจ้งไปยังผู้ซื้อฝากล่วงหน้า 30 วัน เพื่อกำหนดการนัดหมายไปสำนักงานที่ดินสิ่งที่ผู้ขายฝากต้องเตรียม    ○ คู่สัญญาขายฝาก พร้อมบัตรประชาชน(ตัวจริง) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)    ○ เงินต้นพร้อมค่าตอบแทน(สินไถ่) หากชำระค่าตอบแทนครบแล้วให้นำไปเฉพาะเงินต้น      พร้อมหลักฐานการชำระเงิน (ชำระเป็นเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค เท่านั้น)    ○ ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนขายฝาก (บุคคลธรรมดา)       - ค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท       - ค่าภาษีหัก ณ ที่จ่าย          (คิดจากราคาประเมินราชการ นับระยะเวลาตั้งแต่วันทำสัญญาขายฝากถึงวัน ไถ่ถอน)       - ค่าอากร 0.5% จากราคาประเมินหรือราคาไถ่ถอนสิ่งที่ผู้รับซื้อฝากต้องเตรียม     ○ คู่สัญญาขายฝาก พร้อมบัตรประชาชน(ตัวจริง) และทะเบียนบ้าน (ตัวจริง)     ○ โฉนด(ตัวจริง)

บทสรุปและข้อสังเกต

กรณีขายฝากนั้น กำหนดเวลาไถ่เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝาก มีกำหนด 2 ปี ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอจนครบ 2 ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป (เว้นแต่จะเป็นกรณีตกลงซื้อขายกันใหม่) และมีผลทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด

การคำนวณระยะเวลาว่า สัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใด ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก กล่าวคือ ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด 1 ปี เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2560 ก็ต้องครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 22 ตุลาคม 2561

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ต้องระวังที่สุดและตรวจสอบให้ดี คือ สัญญาขายฝาก โดยก่อนลงลายมือชื่อในสัญญาขายฝาก ทั้งผู้รับซื้อฝากและผู้ขายฝากควรตรวจสอบข้อความในสัญญาขายฝากว่าถูกต้องตามต้องการหรือไม่

อย่าลืมเช็คกำหนดระยะเวลาต้องไถ่คืนภายในกำหนดเวลาเท่าใด จำนวนเงินที่ขายฝากตรงตามที่รับเงินจริงหรือไม่ เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นได้ในอนาคต